房屋仲介業市場結構之研究

《房屋仲介業市場結構之研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、場次：2D-1房屋仲介業市場結構之硏究李春長*本文利用賀氏指標(Herfindahl-Hirschmanindex)集中率(concentrationrate)和恩抽比指標(EntropyIndex)分析房屋仲介業之市場結構。經由這些指標，本文可以刻劃房屋仲介業之產業集中化現象，硏判是否有形成一獨占力或一優勢的廠商，或是廠商之間具有高度的競爭否?本文擬利用房屋仲介業之分店數目來做分析。由分析結果得到，三個指標値方向上大體是一致的，整個台灣地區或是各區域市場之市場集中度有稍微下降的傾向。關鍵詞:賀氏指標(Herfindahl-Hirs

2、chmanindex)、集中率(ConcentrationRate)、恩抽比指標(EntropyIndex)、市場結構(MarketStructure)，作者爲國立屏束商業技術學院不動產經營系助理教授宣、刖旨硏究市場結構的主要目的，在於瞭解仲介業的經營績效。Edelstein(1974)硏究發現仲介公司規模愈大，其銷售其間愈短，但是，銷售其間愈短可能造成銷售價格與訂價之差距愈大，因此，大型公司所得到之利益是値得懷疑的。Sirmans，TurnbullandBenjamin(1991)之硏究亦得到大型仲介公司銷售房屋之時間較短。Fre

3、wandJud(1986)指出加盟體M(franchisesystem)之商譽保證對不熟悉於地區性市場的消費者來說非常重要。由於加盟常可以提供服務品質的保證，故加盟具有全阈性知名度的系統常可提高仲介公司的生產力，如增加案件的開發和案件的銷售。故他們比較加盟仲介業與沒有加盟仲介業的表現，最後得到加盟仲介業所銷售的案件較多和所銷售的價格亦較高。另外，Follain,LutesandMeier(1986)、GlowerandHendershott(1988)、Crellin,FrewandJud(1988)則從個別經紀人的特徵來分析仲介業

4、的績效。晩近'Zumpano,ElderandCrellin(1993)建立一不動產仲介業的生產函數，利用轉換成本函數(translogcostfunction)的觀念來衡量仲介業的規模經濟(economiesofscale)，其實證硏究的結論爲大部分公司規模太小，以致無法得到規模經濟的利益。而Hughes(1995)亦從實證來硏究不同規模仲介業的績效，以房屋銷售價格來表示不同的績效，使用銷售案件的多寡來分類仲介業的規模，將歸類之後六個較大型的仲介業與小型的仲介業做一績效的比較。一般而言，市場結構之硏究的主要主題有賣方集屮化、地理及

5、產品的多樣化(diversification)、進出障礙、買方集中化以及垂直整合(verticalintegration)(DietrichandHolmes,1990)。ColwellandMarshall1986)應用吉尼係數(GiniCoefficient)的方式分析仲介業市場仲介公司開發物件與銷售物件之分布'他們以伊利諾州某一縣爲實證硏究對象，得到仲介業具有高度的集^(concentration)^現象，但是並沒有形成獨占力或一優勢的廠商。而另外,DietrichandHolmes(1990)硏究英阈Lyneside地區19

6、80年代之仲介業市場的市場結構，其使用集中比率(concentrationrate)的方式來衡量仲介廠商的集屮化情況，刻劃市場的競爭狀況。他們發現該地區市場具有急速集屮化的現象。而最近ForgeyxMullendoreandRutheerford(1997)沿著ColwellandMarshall1986)^0DietrichandHolmes(1990)之硏究方法，探討1992至1995年美阈之聯賣資訊網制度(MultipleListingService，MLS)卜•仲介業之集屮化情況，採用吉尼係數、賀氏指^(Herfindahl

7、-Hirschmanindex)以及集屮化比率三個指標，分別計算各年度的指標値大小'其硏究結果發現開發物件廠商在這四年來集屮化情況並沒有實質上的改變，但是，銷售物件廠商之集中化卻是逐年遞減。Forgey、MullendoreandRutheerford(1997)的硏究結果意含著由於MLS對各銷售廠商提供廣泛的市場普及度，導致銷售廠商之間高度的競爭，使得區域性市場之銷售廠商具有較低的集中化趨勢。本文擬從賣方之市場集屮化的角度來分析房屋仲介業的市場結構，並且分析不同區域市場之下'其市場結構是否有所差異。本文由於資料取得上之限制'不擬探

8、討市場結構與房屋仲介業績效之關係,而將整個分析重點擺在對於房屋仲介業之市場結構的探討上。本文除第一節前言外；第二節爲本文之硏究方法,將說明一般常使用來衡量產業集屮度的指標；笫三節爲硏究資料之說明；第四節爲市場集中化衡量結果之分析；最後