东光丽园项目前期营销策划报告_(可排版)

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1、东光丽园项目前期营销策划报告2012-12-8王博目录一、东光县投资环境分析（一）东光县域概况分析（二）县区环境与产业产品二、东光县房地产现状分析（一）房地产宏观市场特点、特性分析（二）在售楼盘市场调研三、项口木体分析（一）项目基本情况概况（-）项目判断（三）项目SWOT分析四、营销定位（一）发展商定位（二）市场定位1、项目主题定位；2、项目形象定位；3、客户群体定位（三）产品定位（四）价格定位五、项目营销推广建议（-）项目营销推广体系a、推广原则b、推广要索（-）营销推广计划a、前期导入期b、内部认购期c、项目公开期d、开盘销售期e、持续强销期f、清盘销售期一、东光县投资环境分析（

2、-）东光县域概况分析东光剪图沧州市东光县处于沧州市南部，位于东经116°28’至116°537，北纬37°44'至38°02’Z间。全境横距361>.5公里，纵距32.5公里，总面积730平方公里，南邻吴桥县，两县城相距32公里；北与南皮县毗连，两县城相距20公里；西与阜城县以南运河为界，两县城相距33公里；西南与景县接壤；西北与泊头市接壤；东隔漳卫新河与山东省宁津县相望，县城相距35公里。现辖：东光镇、连镇镇、找王镇、秦村镇、灯明寺镇、南霞口镇、大单镇、龙王李乡、于桥乡。7镇2乡447个行政村，总人口约36万。（二）县区环境与产业产品1、东光县公路县内有国道、省道、县道、乡

3、道四种道路，其屮国道104路穿越全境，境内全长29.665公里。京沪高速公路纵贯县境，境内全长33.995公里，省道武千路自西向东横穿县境，全长35.07公里，县道冇连耿路、南吴路、霞果路等，全长78.567公里，乡道全长537.3公里，全县447个行政村已有370个行政村通了油路，大单、于桥两个乡镇2000年前率先实现了村村通油路。全县形成了以连耿路、霞果路、龙于路、大砥路、王郑路、曲于路、胡集路、金刘路、张秦路为总体框架的公路网。铁路，县内有津沪铁路自泊头市入东光境南至连镇出境入吴桥县境，境内全长30公里由北而设南霞口、东光、连镇3个火车站。2、塑料、化工、包装机械、油棉加工四大

4、特色行业是支撑全县乡镇企业的主导行业。主要产品有DSD酸、尿素、水泥、白布、包装机械、电池等，产品销往国内外。二、东光县房地产现状分析（-）房地产宏观市场特点、特性分析特点：1、规模不断扩大2、商品房l

5、j场活跃3、商品房品质总体提升特性：近年來东光中心城区居民住房消费升级换代改善性住房需求旺盛,带动了住宅产品品质提高，电梯小高层、多层花园洋房、别墅、智能化住宅等被广大居民所接受。楼盘质量、户型面积、配套设施、物业管理、小区环境成了住房消费的重要因素。从户型看中小户型消费已成为由场消费主流。购房目的多为一般改善世需求与刚需婚房为主。二在售项目市场调研项目名称：世家官邸项口地址：东光县

6、迎宾大道南侧产品类型：高层板楼、顶跃建筑而积（叶）18万在售户型（nf）二居108、三居150755、四居178^208销售价格（元/Hf）起价4200；均价4500项目名称：紫御华府项目地址：东光县迎宾大道北侧产品类型：高层建筑面积（nf）21万在售户型（mJ二居80T00、三居100^140销售价格（元/册）价格区间3600-3900项目名称：华联风凰城项目地址：东光县迎宾大道产品类型：商业、住宅高层建筑面积（册）3万在售户型（nf）—居64、二居92~口1、三居117^142销售价格（元/nf）均价3500~3600项口名称：嘉惠屁园项目地址：普照大街北，东外环路西产品类型：商

7、业、住宅多层建筑面积（m2）11・96万在售户型（nV）二居99、103三居121~128、138T46销售价格（7G/IH2）价格区间3460^3680项目名称：飞龙君苑项目地址：普济医院南侧产品类型：住宅多层建筑面积（nf）15万在售户型（mJ二居84~94、三居121-134销售价格（元/册）均价3400~3500三、项目本体分析（一）项目基木情况概括本项目建设在河北省沧州市东光县，城内西南营村所辖地段，为中兴路屮段以西，至朝阳路以东，南至棉麻公司，北至东光沟，东至东光县第二屮学,西至104国道，项目名称“丽园小区”，该项目为住宅及商业配套。“丽园小区”项目占地总面积25878

8、.6平米，建筑总面积86667.07平米包括高层19层4栋、小高层11层3栋、多层6+1层3栋。其中一期工程为高层2栋、6+1层2栋、2层商铺约3887平方米，建筑面积35879.12平米。回迁总面积约15000平米（二）项目判断（参考市政规划、项目介绍、户型、立面、鸟瞰）针对本项目目前的实际情况分析1、地理位置老城区是东光重点开发区域，离中心城区很近发展潜力巨大・2、周边的生活配套和商业配套很有限，从项目周边的配套看曲于不是城区繁华地段生活配套较少。3、