我国公租房实施现状与对策研究

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1、我国公租房实施现状与对策研究［摘要］公租房能改善城市低收入群体的居住条件，稳定和扩大城市的劳动力队伍。而公租房项日周期较长，地方政府短期取得收益其微，导致建设的公租房数量不够，但又处于中央政府主张积极建设的高压政策Z下，地方政府在加大建设力度的过程中，便涌现出来各种问题：建设中的问题、管理中包括分配、物业管理、收费各种问题。针对此提出建议和対策。［关键词］公租房；土地财政；配建［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.16.1071引言2014年3月17日国务院办公厅《2014年政府信

2、息公开工作要点》提出“全面公开城镇保障性安居工程建设项目信息、加人公租房配租政策及实施情况公开力度”。3月23H《国务院关于落实（政府工作报告）重点工作部门分工的意见》强调“提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行”。采取市场化运作方式，为公租房建设提供长期稳定、成木适当的资金支持，促进房地产市场持续健康发展。2我国目前公租房的实施现状公共租赁房概念的提出是国家保障体系面向“非低收入群体”的理念转变，其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收人群体一一“夹心层”，也需要政府的帮助。公租房能增加城市的

3、可支付性住房供给，降低低收入人群的居住成木，有利于他们融入社会主流生活，提高技能水平。自从温家宝总理在2009年《政府工作报告》中首次提出大力发展公共租赁住房以来，我国公租房正式开始起步，2009年和2010年建设的数量相对较少，到2011年建设数量呈现了大幅度的增加，上升到了22.4%。其中2011年12月29FI,上海首批市筹公租房项目一一馨宁公寓正式启动供应；2011年3月2口，重庆首个公租房项目一一民心佳园的首批15281套公租房完成配租；2011年8月，北京亦庄开发区的鹿海园四里小区X3F1园区

4、配建公共租赁房顺利人住；随后，广州8家企事业单位，利用自用土地建设5825套为公租房。在2014年6月，北京市公布了8000套左右的公租房房源信息，并启动意向登记。但山于公共租赁住房制度的建设是一项复杂的系统工程，目前我国的公共租赁住房制度在发展中不可避免地还存在一些问题。3我国公租房实施过程屮存在的问题3.1短期成木巨大，与地方政府的土地财政冲突首先，中央与地方政府责任分担机制不合理，建设任务自上而下层层摊派，而中央政府投入少，地方政府投人多，住房政策以短期临时行政干预为主，尚未形成长期制度化的住房保障

5、政策，无法从根本上激励地方政府提供住房保障。公租房的建设实施只依赖于地方政府投入多的行政化运作约束，地方政府在财力约束下，难以继续扩大公租房的供应规模。其次,公租房项目口偿性较差，融资体系的可持续性存在困难，甚至现金流难以覆盖贷款利息。再次，土地资源稀缺，商品房用地和公租房用地冲突，商品房土地为地方政府持续贡献土地出让收益，公租房需要地方政府持续投入财政资金进行开发和运营，地方政府难免陷入两难的境地，最终以“经济人”的角色选择加大商品房用地供给，相对减少公租房的用地，以至于减少其建设规模。3.2社会分层和

6、贫富分化的标签化地方政府建设过于集中，且为了节省用地成本，连片开发、连片建设,加大了集中片区的管理难度。公租房小区物业管理难以为继，不排除在特定的情况下，形成“贫民区”的可能。再者由于用地成本，选择在远郊建设，使得住户加大了居住成本和通勤成本，为了进城就业，出现空置率，也极易形成“暴乱区”和“贫民区”，进一步出现社会分层和贫富分化的标签化，贫困的聚集和再生产，阻塞社会流动。3.3分配有失公平，诚信缺失由于缺乏科学的衡量方法和透明的个人信息，通常只有民政部门才知晓当地每个家庭的具体经济信息。主管部门无法获取

7、申请对象的完整且真实的信息，进而住房保障部门无法动态查询、审核、监督，或者是这些信息分散在各不相同的业务部门，无法统一集成使用，导致项目不能单独的服务于中低收人人群，也可能有较高层次人群人住。公租房低廉的入住价格也有可能诱导寻租，滋生腐败，削蚀制度公平的基础，导致公租房分配冇失公平。4建议和对策4.1引入政策资金，降低融资成本一是政府方债券融资：借助发行公租房建设项目所在地的融资平台发行私募债，即向公租房所在地区的企事业单位，社会团体或个人发行为本地区公租房建设项目筹集资金的地方债券。二是引导开发企业长期

8、持有公共租赁房物业，并通过租金收益获取投资回报的盈利模式。三是以市场化进行公共租赁房的投资、开发和建设，有利于“投资一置地一建设一租赁一运营”业务模式的形成。最后还可以尝试允许公租房建成小区产权和项目股权的转让，降低投资者退出门槛以吸引更多社会资金进入公租房投资领域股权转让，但不得按套转让。4.2强化社会监督，完善政府管制各区县住房保障管理部门负责本行政区域内公共租赁住房后期监督管理工作，対公共租赁住房产权单位进行指导、监督和