我国房地产宏观调控效应分析

《我国房地产宏观调控效应分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、我国房地产宏观调控效应分析2004年以来，我国房地产市场出现投资增长较快、供需矛盾失衡，部分地区房价上涨过快等问题。为此，中央采取多种宏观调控措施，相继出台一系列宏观政策文件。经过几年努力，我国房地产形势发生重大变化和影响。本文根据房地产发展趋势和特点，分析宏观调控效果与问题，以及需进一步解决和完善的有关政策建议。一、2004年以来房地产调控的宏观背景2004年以来，我国经济发展重要特点和因素是，城市化、工业化和全球化，并呈现出快速增长和影响时期。三者发展均与房地产市场紧密相关，具体为：1、我国正处于一个城市化高速发展的

2、阶段，这是明显区别于发达国家的特殊国情2006年，我国城市化率达到42.99%。按照发达国家发展经验，城市化水平从30%提高到70%,是城市化加速发展时期。在这个阶段，我国城市化不断加速，城市规模普遍快速扩张，城镇土地的资本密集度极大提高，城市基础设施不断完善，城市的国际化与现代化程度不断提高。2、我国城镇居民家庭正处于一个由以金融资产为主向金融资产与不动产并重的家庭资产结构变化的时期改革开放以来，随着人民收入水平的不断提高，消费结构的快速升级使改善住房条件成为了人民群众的普遍性要求，部分居民正处于住房消费能力对收入增长

3、高敏感和高弹性阶段。2005年，城镇居民人均收入为10493元，首次突破万元大关。城镇居民家庭恩格尔系数从1990年的54.2%降到2005年的36.7%。3、从2003年以来我国国民经济进入了新一轮增长周期,影响宏观经济的因素日益复杂特别是投资规模的不断扩张使"过热”引发的通胀可能性与过剩生产能力可能导致的通胀可能性并存，影响国民经济运行的不确定因素在增加。与此同时，影响房地产市场运行的因素也在不断增多，例如汇率变化、利率调整、外资进入、进出口扩大、公务员收入制度改革以及居民收入水平提高等因素均对房地产市场产生有较大影

4、响，使得房地产市场呈现复杂多变，难以预测的形势。4、由于中国经济日益融入国际经济体系，受全球化影响越来越大世界经济景气状况不断提升,全球资产价格出现普遍■■■iKi涨，资本的流动性大大加强，在人民币利率及汇率变化的复杂条件下，国内房地产市场直接面对全球资本流动性过剩可能带来的风险。事实上，外资进入国内房地产市场的宏观背景除汇率变化外，一个重要原因在于资本流动性过剩，能在较短的时间内迅速聚敛充足资本，伺机急于寻找市场和投资机会。二、2004年以来房地产调控的效果评估2004年以来，伴随房地产调控过程中出现的新情况、新问题，

5、调控本身的手段和措施也在不断发展和完善o2006年,根据“国六条”精神，《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发(2006)37号)以及相关配套文件进一步细化了各项措施，强调采取增加有效供给与控制需求的双项调节措施，更加强调建立完善住房保障体系的意义和作用，更加强调引导理性适度住房消费，对房地产市场的持续、稳定和健康发展发挥了重要作用。国民经济整体运行状况向好，是37号文件发挥作用的重要标志之一，调控政策收到了初步的预期效果。具体来说，体现在以下几个方面：1、控制房地产投资增速，对全局经济的稳健增长发挥了重

6、要作用(1)房地产开发投资已进入相对正常的投资增长区间。2004-2006年，全国房地产开发投资同比增长分别为28.1%.19.8%和21.8%。2005年通过调控全国房地产开发投资扭转了2004年接近30%高速增长的态势，2006年在2005年调控基础上基本保持了房地产投资增速的稳定，确保了宏观经济运行未因房地产业而出现大的波动。(2)房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速，基本实现了控制房地产投资过快增长、维护整个国民经济宏观大局的调控目的。2006年，全国完成房地产开发投资19382.5亿元，同比增长21.8%

7、,而同期城镇固定资产投资93472亿元，比上年同期增长24.5%。从分地区情况看，2006年东部地区房地产投资增幅为17.4%,低于全国平均水平。东部地区房地产投资过热问题得到初步抑制。2、不断强化结构调整政策，房地产供应结构有所改善(1)供应结构调整政策对住房需求产生重要导向作用。截至2006年12月20日，省会以上城市全部完成住房建设规划编制、公布和备案；地级以上城市中完成编制的占92.3%,已公布的占68.3%。特别是“90/70”住房供应结构调整政策出台后，向市场发出明确的信号，供求双方逐渐形成了供应结构调整的预

8、期。这种市场预期的调整有利于形成住房资源配置向中低价位普通商品房倾斜的态势，有利于发挥建设节能省地型住宅的长期效应。(2)住房供应结构得到一定改善。2006年，完成商品住宅投资13611.6亿元，同比增长25.3%,高于同期房地产开发投资21.8%的增速。其中，经济适用房投资689亿元，比上年同期增长32.7%,扭转