我国房地产宏观调控政策效应实证分析

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1、我国房地产宏观调控政策效应实证分析第26卷第1期2007年1月技术经济TechnologyEconomiesVol.26.No.lJan.,2007文章编号:1002—980X{2007）01—084—05我国房地产宏观调控政策效应实证分析徐晓军，李佳文，孟勉（中央财经大学，北京100081）摘要:近年来•我国房地产市场虽H趋成熟，但房价波动仍然较大，为此政府对房地产行业进行了多次宏观调控•本文采用中国房地产指数通过GARCH类模型对北京，上海两大城市的住宅和商铺数据进行回归分析,通过分析得出以下结论•其一，政府对房地产的调控政策对各个市场的影响不同,且住宅市场受到的

2、影响要大于商铺市场.其二，政府实施的鼓励或调控的政策对各地房地产市场造成的冲击效用也不相同，以首轮调控”国八条啲冲击是最大的.关键词:房地产市场；GARCH类模型;信患冲击;房地产调控中图分类号:F293.3文献标志码:A1引言近二十年来，我国的房地产业发生了巨大的变化，房地产市场也日益完善•然而随着市场经济的发展，我国各大城市的房价均出现大幅度上涨，为此政府积极采取各种措施对房价进行调控，并对我国的房地产市场造成了程度不一的影响.而北京和上海作为屮国最大的两个城市及房地产市场规模较大的区域，基本上能够反映各种政策对我国整体房价的影响趋势•因此，木文将通过近十年来北京

3、和上海两个城市商铺及住宅的房地产数据，用EGARCH模型和TGARCH模型进行回归分析，从而得岀各种政策实施对上述两城市的房价的影响情况.2我国房地产业发展历程计划经济年代，城市土地由国家所有，而农村土地由集体所有,因此房屋并未具有市场价值.而1979年的改革开放则为房地产市场的改革铺平了道路.1979年至1983年问，政府出台了一系列关于房地产的政策，主要内容为允许私人建房，城市居民可以白购自建，开始住房制度改革与调整产业结构，下放管理权.1988年政府为房地产市场确定了扩大房地产产业发展，进行住房制度改革的目标.同年还修改《宪法》，允许土地批租;在全国城镇分期分批

4、推行住房制度改革与开放房地产市场•到了1990年,政府为了进一步治理整顿市场并大规模清理在建项目,颁布了《深化企业经营机制改革的通知》，同时为了推进土地使用制度改革，发布了《土地管理法实施条例》・・为了规范房地产发展，深化住房制度改革，房地产市场建设在1991年中全面起步•房改也开始在全国范围内全面推行•1992年政府岀台引进外资，开放房地产价格，扩大市场调整范围与发放开发消费贷款等政策•此时，房地产便成为新的投资热点.为了防止房地产过热而危及整个国民经济,1994年国务院发布了《国务院关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》

5、，并对房地产开发经营机构开展全面检查以此整顿金融秩序・1996年政府全面推行住房公积金制度和租金改革，并开始建立政策性抵押贷款制度，商品房价格在这一年里上涨幅度有所回落，个人购买商甜住宅比例有所加大.1998年一1999年，政府启动住房消费和深化落实住房分配货币化改革，但房地产开发投资规模并没有大幅上升，商品收稿日期:2006—11—15基金项目:中央财经大学研究生科研创新基金项目作者简介:徐晓军（1979一），男，云南迪庆人.中央财经大学管理工程学院，硕士，主要从事投资决策理论与方法研究;李佳文（1983一），女，黑龙江省木兰人，中央财经大学商学院,企业管理硕士，主

6、要从事企业财务风险研究;孟魁（1984—）,女冲央财经大学管理工程学院，硕士，主要从事房地产经营与管理研究.84我国房地产宏观调控政策效应实证分析房平均销售价格比上年出现小幅度回落.2000年，政府启动住房消费促进房地产发展.房地产开发投资增长幅度为21%,商品房销售增长32%,商品房每平方米平均售价为2112元人民币，同比增长2%,2004年，国家开始从土地，信贷等各个方面出台许多政策来调控房地产市场以防其发展过热.到2005年第一季度，房地产市场的投资额同比增长26.7%,同时35个大中城市房价同比升幅26.7%•但是这种上涨在地区间是不均衡的.20051994年

7、1998正2[xl3年2004矩2005正3GARCH类模型概述年6月起，政府开始对在买后两年内销售房屋征收总收益5%的税.对于两年以后出售的房屋按照买卖价差，也就是资本利得的5%征税.在此Z前,4月末的吋候,政府下达了”新八条”措施，主要是为了限制房地产市场的投机行为•尽管在2005年的前5个月，中国的房地产市场的平均价格还是在增长，但是增长的比率已经有所下降了，这意味着中国的房地产市场在降温.…图1为近十年来我国房地产宏观调控政策大爭记.十四大之后的”国七条”<国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》国发【1994143号十五大之后的”国八条