宏观调控下房地产市场主要参及者行为模式研究及其对房价影响探析

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1、宏观调控下房地产市场主要参及者行为模式研究及其对房价影响探析摘要：近年来，在城市化进程加速、流动性过剩的背景下，中国房地产市场出现了房价增长过快、市场结构失衡等诸多问题。国家为稳定房价、引导房地产市场健康发展，2010年以来陆续出台大量宏观调控政策。通过研究房地产市场中各主要参与者的利益需求与心理预期，分析他们在此轮宏观调控下的行为模式；并通过梳理这些参与主体的行为模式及相互作用关系，探讨在当前环境下房地产价格的决定模型与未来房价的走势。关键词：房地产市场；宏观调控；利息相关者；行为模式；房价影响中图分类号：F293.35文献标

2、志码：A文章编号：1673-291X(2012)09-0129-02从重要性角度看，房地产市场的主要参与主体是中央政府、地方政府、商业银行、开发商与购房者。一、中央政府中央政府负责制定国家金融政策与房地产政策，是此轮房地产调控的主导角色。中央政府作为调控的最高层级，代表的是全局的利益，决策时的考虑因素是多重的，主要包括两个方面：(1)调控经济，保障房地产与宏观经济健康发展。房地产行业拉动的产业较多，对宏观经济的影响较大。因而,当经济增长过快时，中央政府将压制房地产市场，避免出现房地产泡沫或经济过热；当宏观经济增长较慢时，中央政府

3、会扶持房地产市场，以拉动经济增长。(2)服务民生，力争实现“居者有其屋”。中央政府需要考虑的另一个重要方是改善普通民众生活水平，提高社会福利。住房作为生活必需品，需求弹性很低，如中低阶层人民的居住需求得不到满足，不利于社会稳定。因而，房地产问题既是经济问题，又是社会问题。中央政府对房地产的立场是既要拉动经济、又要服务民生。一般来说，哪方面矛盾更尖锐，宏观调控政策便偏向哪个方面。目前，国内部分城市房价开始松动，且国内外经济发展形势也不容乐观，有舆论指出中央应放松房地产调控。但中国房价水平相对居民收入仍然偏高，经济增速放缓有利于调整

4、经济结构。估计中央政府在未来一段时期内依然会坚持执行房地产调控政策。二、地方政府地方政府主要负责中央政府宏观调控政策的具体落实与执行。与中央政府不同的是，地方政府代表的是局部利益,对房地产行业的依赖更为明显，主要表现为：(1)房地产相关收入是地方财政的重要支柱。房地产业能创造大量的税收，也能带来可观的土地出让收益，各地方政府将房地产行业作为城市建设资金的主要财源。不少城市来自房地产相关的收入一般可占城市可用财力的30%~50%,有的甚至高达60%o(2)房地产行业能有效拉动地方经济发展。房地产行业不仅本身可创造大量的经济增加值与

5、就业机会，还能有效带动建材、建筑等其他产业的发展，可以较快促进地方经济发展，并对地方GDP、就业增长等政绩考核指标的贡献较大。可知，地方政府是房地产业快速发展的受益者，一般不会主动调控房地产市场。在此轮调控中，由于中央政府的态度非常坚决，将控制房价上升为一个政治问题，并纳入地方官员的考核体系。因此，地方政府在此轮调控中贯彻执行情况较好。未来在中央政府的严格监督与惩治下，地方政府预计会将继续贯彻与落实房地产调控。三、开发商作为房地产市场的商品供给者，开发商是中央政府和地方政府的主要调控对象。从理性的经纪人角度来看，一般情况下开发商

6、的目标是获得最大利益。目前在持续宏观调控下，房地产成交量大幅下滑，导致开发商资金回笼较慢，加上国内货币紧缩，致使开发商融资难度加大，融资成本上升。因此，开发商资金链紧张的问题越来越普遍。同时，调查显示房地产开发商对于后市缺乏信心，预期较为悲观。据国家统计局公布的数字，房地产业企业家信心指数已连续六个季度位于行业最低，2011年第三季度指数为99.9,环比回落7.6点。于是，不少开发商对房价的态度从利润导向转向现金导向，主动调降了销售价格加快资金回收；同时减少或停止拿地，放缓开工项目，以缩减资金支出。由于短期内房地产调控政策出现松

7、动的可能性不大，开发商资金压力较大，并对后市悲观的情况在短期内难以改观。预计开发商将继续降价促销，并暂缓新项目投资。四、商业银行银行是中国房地产市场发展中最主要的资金供给者。从本质上讲，银行希望房地产价格较为稳定，如房地产价格下跌过多，必然降低借款人的还款意愿，影响信贷资产的安全;反之，如房地产价格涨幅过快，会导致房地产泡沫的产生，进而引发贷款风险。此次房地产信贷调控中影响较大的政策是限制银行对多套房发放贷款，这在一定程度上会抑制商业银行的信贷增长，同时影响其盈利能力。但是，中国银行业具有较严厉的监管体系，从目前情况看，商业银行

8、均较严格执行了国家房地产信贷政策。除限贷政策外，国家货币紧缩政策也间接加大了对房地产行业的金融调控。存款准备金率的高企使商业银行的信贷规模紧张，提髙了房地产行业的融资难度。贷款基准利率的提升和银行利率上浮比例的增加，使房地产行业的融资成本提升。未来房地产信贷政策