宏观调控下房地产市场营销路径研究

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1、宏观调控下房地产市场营销路径研究一、宏观调控下房地产发展现状和存在问题1•房地产发展现状。1.1开发商购置谨慎，土地供过于求。国家土地政策对房地产有着巨大影响。2008至2013,房地产土地供应量先升后降。2008至2010,国家应对金融危机，为稳定经济实施四万亿计划，房地产土地供应量明显上升;2010年以后，出台了土地调控政策，政府在出让的过程中，也对房地产提出严格要求，，对开发商进入造成压力也是巨大的。另2014颁布《节约集约利用土地规泄》为实现“控总量、挤存量、提质量”的总体目标。对土地调控政策，使一些城市十.地出现供过于求现象。1.2市场

2、面向大中城市，对小城关注不够。2014年，发改委提出区别分类户籍政策。对户籍的调整，为“农转非”提供便利条件，促进中小城市房地产发展，抑制特大城市和大城市房地产急速扩大，平衡城市间水平。房地产商将精力集屮在大屮城市的开发屮，向小城市扩大，建立需要…定时间的过程。1.3保障性住房力度加大，劳动需求增大。2014年，住宅金融事业部建立，减轻中低收入者的购房压力，强化社会保障体系。政策实施对于扩大房地产有积极作用，刺激房地产市场需求，也刺激地产商建设欲望，促使企业响应国家政策，劳动力需求也不断的扩大。1.4房地产商资金压力大，来源单一。2003年，国家

3、“121号文件”对房地产信贷政策的调控，增加购买高档房或二套房以上消费者的压力，抑制房地产过热现象。消费者买房和房地产商贷款政策处严格控制状态，地产商资金短缺。地产商自有资金短缺，资金大部分来于银行的贷款，由于贷款政策严格控制，使地产商面临资金困难，如出现垫资建设情况，影响房地产发展和相关产品开发。•宏观调控政策下房地产的问题。.1地产商资金压力大，土地获得难度大。国家改挂牌出让为招标出让，开发商要用更高的价格才能获取土地，这使原本资金储备实力就很薄弱的开发商的资金压力进一步加深。对土地出让的限制，使开发商必须慎重考虑在获得土地后，其土地的使用方

4、式和获得土地后将要开发产品的类型。虽有效抑制了房地产滥用土地现象，但也从根本上增加开发商获得土地的难度系数。还有一点要注意的是，如开发产品为住宅，其建筑面积、户型、建设成本等因素都要符合规划的范围。•2市场范围小，重心集中。金融事业部为中低收入者提供购房保障，但当前房地产对中低收入者的市场关注力度欠缺。在小城镇和郊区的产品主要以高档别墅为主，产品类型单一。市场的集中导致市场发展平平，严重受限，产品的开发、推广、销售受到巨大影响，所以，市场规模有待扩大，市场开发和产品的建设重心也应转移。•3开发资金储备不足，依赖贷款。整个房地产不具备雄厚的资金实力

5、用于产品的开发建设，大多依赖外力，是目前房地产发展的问题。正因为行业资金不足，开发、建设产品的资金要依靠贷款，除这种方式外，融资手段应用较少，依赖银行贷款会导致融资结构过于单一，成为宏观调控政策下阻碍房地产发展的又一因素。•4发展不灵活，缺少利润增长点。房地产缺少应对限制政策的战略和对策使成交量严重减少。房地产走老路，不能灵活的调整发展战略，缺少灵活变通能力，对政策变化的反应不够灵敏，没有制定相应的应对策略。行业内也没有开发新的房地产业的利润增长点，依靠抬高房价来实现利润的增长。我国房地产行业目前主要的利润增长点基本上还是在大户型上实施高房价。但

6、就宏观调控的政策而言，对房价和户型的限制不会放松，利润作用将逐步消失。2013年，房地产投资总额8.6万亿，增长19.8%,比往年提高3.6百分点。住宅为5.9万亿，增长19.4%;办公楼为4652亿元，增长值38.2%;行业数据显示，国家宏观调控对房地产行业的影响止在消退。房地产行业整体发展状态良好，行业所面临的威胁,整个行业应针对性的进行战略上的调整。二、在政策下房地产的战略调整策略1•调整经营观念。发展初期的房地产，理念着眼于土地开发和产品销售，不注重产品发展和物业管理等。在经历了发展历程和政府的调控下，商品化程度加深，导致行业内部竞争激烈

7、。产品质量、良好售后服务和物业管理成为整个行业关注的首要问题。商品价值的最大化，是房地产最核心的竞争优势。在满足消费者最基本的功能条件下，也要为消费者提供外观、质量、基础设施、社区环境、售后服务等附加产品。也要具备消费者需求变化提供相应服务的应变机制的能力。.调整土地开发模式。发展初期的地产商，把对土地开发作为经营重点。目前的调控状况和房地产现状来看，建设的产品不适应当前的发展需要，地产商应该从开发获取土地改为对土地的多重利用，空间二次利用。是对旧建筑物的重新包装、翻新过程。他国家的改革已初具雏形，也产生了良好的效果。不仅减小土地政策给地产商带来

8、的压力，也为环保事业做出贡献。这策略既缓解土地压力，从侧面说，国家放宽土地政策，为房地产的发展减少障碍。成为房地产新利润的增长点。.调整