宏观调控下房地产开发企业可持续发展的路径

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1、宏观调控下房地产开发企业可持续发展的路径宏观调控下房地产开发企业可持续发展的路径（上）在我国宏观调控的大背景下，市场竞争不断加剧，消费者理性的购房,对产品耍求的提高，以及资金压力加大，市场波动不平稳，政策转换较快等诸多不利因素面前。对于起步较晚，不够成熟的中国房地产业将面临重大考验。在房地产经营环境进一步优化，企业经营将走向平等竞争。质量、品牌和资本竞争成为房地产企业竞争的基础。一些缺少土地和资金支撑的中小开发商，一些不具备专业素质和能力而凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业，一些高

2、负债公司有可能在新一轮竞争中出局，企业洗牌重组不可避免。而今年的宏观调控力度不减反增，并把控制通货膨涨，紧缩银根定为中央经济工作的主调。那么，众多的房地产企业，特别是民营企业，在国家宏观调控的大环境下，怎样去思探企业的可持续发展呢？首先，我们来分析房地产开发企业的基本情况：1、房地产开发企业数量.所有权的变化。随着我国房地产业的蓬勃快速发展，房地产开发企业数量不断增长，1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到2006年已增加到近8万家,特别是非公经济房地产企业迅速得以发展并壮大。国有、集体企业数

3、量存在大幅度下降趋势。国有房地产开发企业所占比重已由1998年近33%降到2003年的12%,集体企业所占比重相应地从19%降到6%。而民营、股份制等类型企业则在五年时间内从31%迅速上升到71%。近几年，我国房地产企业经营总收入保持快速增长，从1991年的284亿增长到2003年的9137亿元，13年间增长了约31倍,特别是2002年和2003年，增幅都接近30%。2、企业规模偏小，竞争实力有待提高。与资金实力雄厚、占有相当市场份额的国际知名房地产开发企业相比,我国房地产企业数量众多，但大部分是项日

4、公司。企业口有资金严重不足,在国家实行宏观调控政策，紧缩贷款后，企业发展普遍受到较大影响。有些企业因交不起土地出让金，被迫转让土地或实行入股兼并等。相当数量的企业靠预售收入维持正常运转，一旦销售形势不佳或受到新出台政策对销售时间的限制影响，其资金链条将受到极大考验，风险较大。3、严重依赖于银行资金，资产负债率偏高。从房地产企业资金來源來看，银行贷款所占的比重一直保持在23%。但是，在企业自筹资金和其他资金来源中，有相当数量也是变相的银行贷款。据人民银行专项调查显示，在房地产开发过程中，银行资金至少占6

5、0%以上。企业自有资金不足，过于依赖银行贷款，一旦市场出现波动，首当其冲的就是金融风险。特别是房地产业迅速发展的过程中，房价持续过快增长，房屋价格被高估，如果市场出现下滑，将出现资不抵债的现象。近几年来，房地产开发企业的资产负债率普遍在75%左右，有些企业负债率高达90%以上，负债率过高加大了企业的资金成本，导致盈利水平下降,企业抗风险能力较差。4、盈利渠道单一在房地产开发企业的经营收入中，土地收入和其他收入所占不到10%,而房屋销售收入占到近90%。与港台地区以及欧美发达国家房地产财团企业相比，我国

6、房地产企业普遍缺乏多元化的业务构成，主要就是房地产开发，没有形成住宅产业链，如建材的生产销售，开发销售，装饰装修，物业管理，中介服务等集团化企业。受其资金实力的限制，也不可能投向其他行业，以分散房地产开发的风险。5、企业缺乏科学性的管理机制家族式、私营独资等形式的房地产开发企业，多采取家长式管理模式,凡事一个人说了算，缺乏来口内、外有效的监控，反馈和制约，使得决策的正确性和准确性大打折扣，特别是一些民营企业在初步成功后，就盲目自信，把企业当成自己的私右物刻意去树立绝对权威，听不得反对意见，导致整个企业

7、管理水准下降。人情化代替制度化，即使有了制度也不完整,不细致，停留在走过场搞形式。6、企业创新能力不强自主创新，开拓创新是各企业甚至国家提得很响的一个口号，但真正能实现研发、创新、推广、利用的技术、思路、可行方案又有多少呢？模仿、抄袭、跟风的企业比比皆是。没右特色，没有个性，没右品牌的产品在现代商品社会是不能立足的。宜宾博睿企业策划顾问公司孙浩