城市综合体研究

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1、城市综合体研究—浅议城市综合体前期规划设计【2010年5月上半月VIP会员免费更新资料】330份4.0G浅议城市综合体前期规划设计发表者：叶宇峰，万达规划设计院在集团商业地产高速发展屮,规划院积极参与项目前期规划研究和设计，这里结合木人前期规划设计工作的经验谈谈体会。关于城市综合体城市综合体在城山化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市屮心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市”24小时不夜城”等方

2、面起着重要作用。城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒丿占式公寓(或SOHO)、大型综合购物中心(SHOPPINGMALL)、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。在国外早己发展成熟的”城市综合体”,近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。作为中国直业地产领袖的万达集团当仁不让的成为打造“城市综合体”的积极倡导者和实践者:短短两年多时间，四至重庆、成都、西安，北至哈尔滨、沈阳、北京、济南、太原，南至南昌、合肥，东至上海、宁波、苏州、无锡等全国十多个大城市都有万达”城市综合体”

3、闪亮登场。从单店到组合店再到如今的”城市综合体”，万达商业地产正在经历第三次嬉变。二、项H土地解读”城市综合体”项目选址一般符合下列三种情况Z-：第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。如北京万达广场在CBD区，济南力•达广场在百年商埠区与泉城步行路之间，合肥万达广场在三孝口商圈。第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区，沈阳铁西城市副中心等。第三，位于新开发区，如宁波鄭州区，南昌红谷滩新区,苏州工业园区等。人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因

4、素，因此，位于新开发区的项目如宁波万达广场在招商方面比起北京和上海万达广场就相对困难。在发展部进行项目初步选址，相关部门联合调研、评估，并将项目可行性报告上报集团领导，最终项冃定位确定之后,规划院即着手项冃前期规划方案的设计工作。项目前期规划最核心的工作是项目土地解读。所谓解读，从人的方面讲，是对项口周边情况，项n所处区域在城市屮的地位，项口所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读；对项目具体土地解读分为：仁城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给城

5、由什么？2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等；3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；4、项目可利用资源，如：河流，公园等；5、项口规划条件：容积率、限高等；6、项目区域规划与城市总体规划等。三、城市综合体设计特点1、多功能的城市开发城市综合体给城市带來多功能的城市开发。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或写字楼开发等。万达广场将多功能综合集屮开发，包括有：酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型

6、广场等。不同功能、时间段的城市功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市”24小时不夜城”■大型商业中心与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼使城市充满青春与魅力，酒丿占的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力，城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。总乙城匝绽合佐的多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面积达78力平方米的重庆力达广场，商业及公建面积达33万平方米，项目建成后将使万达在重庆的影响及南坪商圈作为重庆五人商圈之一的作用得到显著

7、增强。2、街坊式的街区布局在当代城市化进程中，许多城市的历史风貌止被一点点地蚕食，城市的文脉与记忆正被一点点地割裂。为此，城市开发商需对保护城市的文脉，保护历史形成的街区，城市记忆，城市尺度，路网格局，商圈等予以足够的关注，对拟改造项目及城市的历史及现状进行分析，把握城市规律，解读土地价值。街坊式街区布局很好的保留了城市历史脉络和城市骨架■道路是一个城市的骨骼，街区承载着城市的记忆，街坊式街区布局将城市丿力史文脉很好的延续。我们在城市综合体设计小采用了街坊式街区布局的规划手段:保留了城市主要的道路格局和行为习惯，

8、保留了基地貝有丿力史价值的文化建筑，结合保留建筑或原有活动广场设置供市民活动的城市广场等。如在济南力达广场的规划设计屮，对基地历史及现状进行分析：基地位于百年商埠区与泉城步行街之间，基地内部由两条贯穿东西及一条南北向的街道划分成四个区域。因此项目规划了二横一纵道路系统，将项冃分成四人功能分区：沿连接商埠区与步行街的经四路一侧布置了大型商业广场，东侧面向泉城广场布置了超高层