城市综合体研究报告

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1、城市综合体研究报告目录1.起源定义特征2.城市综合体的产品类型3.万达第三代城市综合体简析4.项目定位与产品配比5.国内开发模式简析本体研究篇2定位营销篇3规划建议篇4销售保障篇5目录市场分析篇1121什么是城市综合体20世纪30年代初原创于美国纽约曼哈顿。我国第一个城市综合体诞生于北京城市综合体的实质是使用功能聚合而不是建筑空间组合！乐都汇+新天地塔楼+金源写字楼城市综合体的定义城市综合体的英文名为HOPSCA.城市综合体是大都会和经济发达城市的产物，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟

2、购物中心功能是最基本的组合。h=hotelo=officep=parks=shoppingmallc=cluba=apartment141城市综合体的特征12345678高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性投资大立体空间的连续性景观特色明显高科技设施高可达性高密度、集约性整体统一性主体特征151城市综合体的特征部分开发过度资金需求量大，资本运作平衡困难。商业地产需依托长期向好的经济大环境、成熟的融资环境、及专业的经营商业地产在开发商、运营商与终端消费者间增加了物业投资者和物业租赁者。整个产业链条的复杂程度远胜住宅地产

3、。项目存在法律政策风险，这样的打击可能是毁灭性的长产业链风险性强金融产品中国的商业地产发展非常迅速，在十年间就把国外几十年的建设量完成了关联特征城市综合体的作用171目录1.起源定义特征2.城市综合体的产品类型3.万达第三代城市综合体简析4.业态定位与面积配比5.开发模式简析181商业综合体的分类1-区域位置商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽城市中心1城市副中心2城市CBD中心3城市交通枢纽4商业综

4、合体东方广场华贸中心国贸中心西环广场第一代万达综合体通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。第一代综合体有20%-30%左右的店面出售，以回收部分资金。商业综合体的分类2-产品概念及功能第一代综合体——单店模式商业综合体的分类2-产品概念及功能第二代综合体——纯商业组合万达第二代产品是纯商业组合店模式。第二代万达形成购物中心(Mall)的形式，由主力店和单店构成。在主力店和单店的构成比例方面，原来

5、购物中心(Mall)的主力店占面积的85%，单店只占15%。第三代商业地产城市综合体，就是把室内外步行街与中国的商业大楼结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮等内容。商业综合体的分类2-产品概念及功能万达关键词：向上；向下向外向内目录1.起源定义特征2.城市综合体的产品类型3.万达第三代城市综合体简析4.业态定位与面积配比5.开发模式简析1131114115第三代商业综合体规划示意15城市广场城市广场百货楼万千百货1-5F娱乐楼1F大玩家2FKTV3F万达影城

6、综合楼1F国美电器2F儿童城3F康体健身4F酒楼全天候室内步行街五星级酒店写字楼室外步行街城市主干道商务酒店第三代商业综合体生成示意1617购物中心设计生成模式示意城市核心位置1718购物中心设计生成模式示意城市非核心位置18第三代城市综合体的特征在选址上，第三代综合体选择在各城市核心区位，最为繁华的“龙眼”位置，而非一代二代综合体选址在次中心或者城市边缘地带，虽然土地成本较高，但是其处于城市核心的位置，无需商业氛围再度培养，加强了对开发商者的利益的保障。在产品规划，第三代综合体将集酒店、写字楼、百货、商铺等多重业态为一体

7、，达成了消费、居住、办公的一站式要求，并通过建筑、空间、景观环境的营造让这种诉求得以升级，而非一代二代产品单一的居住或者商业功能。在运营方式上，第三代综合体更加重视专业化的商业团队以及国际化的商业理念对项目的作用，推广本土化的商业综合体，定制化打造地标型产品，根据各地区及各区域的特点因地制宜打造与此相匹配的产品。第三代综合体与前两代综合体相比，最重要的不同还是表现在其对城市综合体商业价值的重新理解，只有各业态均突破市场常有形态，并且业态之间有效联动，达成强烈的内部效应，才可称之为全新第三代综合体，通过全新的一站式生活方式，

8、引领城市高端时尚新生活，价值实现最大化。19目录1.起源定义特征2.城市综合体的产品类型3.万达第三代城市综合体简析4.项目定位与面积配比5.开发模式简析1201业态是以行业的经营形态为中心来区分的。从零售学角度，中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规