世界城市综合体研究报告.doc

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1、世界城市综合体研究报告辽宁省锦州市房地产市场调查报告二0—三年五月一、区域及地块概况在考察辽宁省锦州市城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上，对位于锦州市的房地产市场进行研究，为集团房地产项目选址决策捉供参考！一、市场研究冃的13>.1意向地块周边情况意向地块渤海大学东校区地块外道路状况锦上花园别墅河边绿地高端4S店竞品售楼部1.2锦州城市概况锦州地处辽宁省西南部，北依松岭山脉，南临渤海辽东湾，屈辽宁省省辖市,下辖凌海市、北镇市、义县、黑山县等4县市，古塔区、凌河区、太和区、松山新区、锦州经济技术开发区（国家级）、龙栖湾新区等6辖区。面积1

2、0301平方公里，户籍人口307.9万人，其中城区人口124.1万人。锦州位于著名的“辽西走廊”东端，是连接中国东北地区和华北地区的交通枢纽。京哈铁路、秦沈铁路、京哈公路、京沈高速公路贯穿全境，与葫芦岛，盘锦，朝阳，阜新，构成一小时经济圈。（摘自锦州市2012年社会经济和发展统计公报）。锦外I1小时经济圈②①④③⑤1.2锦州城市概况2009年7月，辽宁省“五点一线”沿海经济带发展规划正式上升为国家战略。该战略具体涵盖范围包括大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛等六市。锦州作为“五点一线”的重要一点，各种临港工业、高新技术产业以及现代服务业蓬勃发展，为建设辽西沿海

3、城市群中心城市一“滨海新锦州”奠定了坚实的基础。是2013年世界园林博览会的举办城市。市中心黑山县北镇市义县凌海市开发区1.2.1锦州市在辽西五地级市中的核心地位锦州占据东北地区交通要道，属于辽西的中心区域，区域人口达到1350万人。凌河区，人口44万人中心城区，人口93万人辐射全市，人口310万人辐射辽西地区，人口1350万人黄海翼渤海翼1・3锦州市区概况（摘自锦州市政府网）凌河区：面积41km2,人口38万，锦州市的政治、经济、教育中心。区内新盘体量均在10万m2以下。古塔区：而积28km2,人口40万，传统的商业中心、文化中心，人口密度大、配套成熟，新盘少

4、、体量小。松山新区：面积220km2,人口15万，市政府所在地，新开发区域、大盘集中，整体形象较好，生活配套相对较弱。太和区:面积459km2,人口16.8万，锦州市的郊区,人口密度小,新盘多,体量较大。意向地块1.4锦州市经济一GD卩增长锦州市的经济仍保持良好的发展态势，GDP保持年10%的增长。2012年，锦州市的国内生产总值达到1248.5亿元，人均GDP40001元，辽宁省排名第6位，在辽西五市排名第2位。1.5锦州市经济一全社会消费品零售总额锦州市全社会消费品零售总额呈连年上升趋势，除2010年增长幅度较低外,2009-2012年的平均增长幅度为20%

5、左右1.6锦州市经济一人均GDP和人均可支配收入的变化2012年，锦州城镇居民人均可支配收入达22170元（约合3410美元）。09-12年平均增长幅度达到11%。2012年，锦州城镇居民人均可支配支出达15795元（约合2430美元）。09-12年平均增长幅度达到14%。2012年，锦州城镇居民支出/收入比达到71%,城市居民消费意识较强。2012年，锦州城镇居民支出中，家庭食品支岀仍是主要支出，恩格尔系数为41.2%。1.7锦州市经济一投资分析锦州市的房地产投资占全社会固定资产投资比重较低，房地产水平较低，发展缓慢。1.8锦州市经济一居民购房能力分析近三年，

6、锦州市的房价收入比有较大增长，显示房价增幅较快。但仍维持在5.56左右，大幅低于国内一、二线城市和相近城市。近三年，锦州市的房价储證比约为5.1。该比重高于购置首套商品房首付标准（40%）。1.9锦州市发展规划2009年7月，国务院批准的《辽宁沿海经济带发展规划》中的辽宁沿海经济带区域发展空间布局是：进一步提升大连市的核心地位，强化大连一营口一盘锦主轴，壮大渤海翼（盘锦一锦州一葫芦岛渤海沿岸）和黄海翼（大连一丹东黄海沿岸及主要岛屿），强化核心、主轴、两翼之间的有机联系，形成“一核、一轴、两翼”的总体布局框架。锦州发展的战略定位为：辽宁西部城市群区域性中心城市和重

7、要港口城市。1.9.1本章小结城市条件优势：锦州市地理位置优越、交通发达、《辽宁沿海经济带发展规划》的重要支点;劣势：目前经济增长点不明显、现有产业对城市经济的支撑能力差，城市财政尚无力支持亟待改善的城市面貌，实现房屋产品升级换代。二、当地房地产行业概况2.1城市规划概况2012年年初，在锦州市“两会”上，《锦州市政府工作报告》提出加快城市“东联、西进、南扩、北展”工程进程，进一步提升城市品位，提升空间价值。其中优先开发区域：重点是龙栖湾新区、开发区、松山新区、太和区以及高速公路、102国道沿线的节点县（城镇）等区域。锦州市的老城区以中央大街为中轴分为古塔区和凌

8、河区，以京哈铁路为界，铁