城市边缘区住宅市场现状及开发策略分析

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1、城市边缘区住宅市场现状及住宅开发策略分析赵艳华(天津财经大学商学院企业管理系，300222)［内容摘要］在城市形态的发展过程屮，住宅的郊区化是城市形态分散发展的一个重要标志。本文通过对城市边缘区域的主耍常住人口对住宅产品需求耍素的调查，总结了城市边缘区住宅市场的特点及居民对住宅产品的需求情况，并以此为基础提出了城市边缘区域住宅开发策略。［关键词］城市边缘区；住宅产品；开发策略ThecityfringeareahousingmarketpresentsituationandthehousingdevelopmentstrategyanalyzeZhaoyanhua(TianjinUnive

2、rsityofFinanceandEconomics300222)Abstract:Inthecityshapedevelopingprocess,thehousingsuburbanizationisacityshapedisperserdevelopmentimportantsymbol.Thisarticlethroughtotheurbanfringeregionmainresidentpopulationtothehousingproductdemandessentialfactorsinvestigation,summarizedthecityfringeareahousin

3、gmarketcharacteristicandtheinhabitanttothehousingproductdemandsituation,andproposedtheurbanfringeregionhousingdevelopmentstrategytakethisasthefoundation.Keywords:Cityfringearea;Housingproduct;Developmentstrategy1城市边缘区住宅开发现状概述1」城市边缘区内涵界定1936年，徳国地理学家哈帕特.路易斯(H.Louts)首次捉出城市边缘区的概念，指出这一地带与城市建成区有许多显著差异，

4、其空间结构、住宅类型、服务设施等都具有独特性。此后，这一概念被不断地加以引申和发展。目前学界公认的较完整的概念，是普内(RJ.Pryo)于1968年提出的“城市边缘地区是一种在土地利用、社会和人口特征等方面发生变化的地带，位于连片建成区和郊区以及几乎完全没有非农业住宅、非农业占地和非农业土地利用的纯农业腹地Z间，是土地利用发生转变的地区”。从这一定义可以看出，城市边缘区是处在连片的城市建成区之外和纯粹农业腹地之间的区域，同吋受城乡两种发展力量的影响，既不同于典型的城市，也不同于典型的农村。1.2城市边缘区住宅市场的特点随着我国城市化进程不断加快，城市人口不断增加，城市土地资源口趋紧张,城

5、市建成区地价、房价持续上涨，在一些大、屮城市，房地产开发开始由城市建成区向城市边缘区转移，同时，原先屈住在城市中心区的一部分居民原有住宅拆迁后，受房价等因素影响开始选择在城市边缘区定居，由此逐渐形成了一个特殊的城市边缘区住宅市场。这一市场受到城市和乡村各种要素的互相渗透，具有显著的差异性和复杂性，主要表现为：121居民构成多元化随着城市交通环境的改善，市区与郊区的联系更为便捷，使一些城由边缘区的居民构成从原先的单一结构向多元化转变。一般来说，目前在城市边缘地区屮居住的人I」主要由以卜•几部分构成：一是貝有“村籍”的原居住村民；二是由于拆迁等因索影响，从城市市区搬迁到此的城市低收入居民，他

6、们主要看中这一区域住宅相对低廉的价格；三是城市区内二次置业的屮高收入人群，他们往往选择在景观优美、环境宜人且交通便捷的城市边缘区购置别墅、四合院等类型住宅，作为其休闲度假居所；四是外来暂住者，因为城边地区房源供应充足，房租相对低廉，加Z管理常常游离于城乡控制Z外，所以成为了千千万万外来暂住者的首选之地。1.2.2住宅类型多样化由于城市边缘区居民构成的多元化和土地使用的多样化，使这一区域的住宅类型也表现为多样化特征。这一区域的住宅类型概括起来，包括以下几种：一是未进行城镇化改造的村集体的原居民居住的平房；二是已进行城镇化改造的村居民居住的中档多层楼房或二层联排别墅；三是城市低收入人群居住的

7、经济适用房；四是城市高收入人群的度假别墅或高档四合院；五是外来暂住者居住的简易出租房或私盖的违章建筑。1.2.3配套设施严重不足城市边缘地区普遍存在着配套设施不足的问题。基础配套方面，城市边缘区的道路、采暖供电、给排水、垃圾处理等，出于历史的原因，--般没冇与市政设施干线配套，甚至有的根本没有，并且缺乏公共绿地和体育锻炼设施。道路系统大多沿用以往的道路系统，虽然有一条主干道贯穿村的出入口，路面也比较宽，但是其他支路杂乱而狭窄，路面质