[精品][精品]【精品资料】论不动产登记机构登记错误下的赔偿责任

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1、［精品］【精品资料】论不动产登记机构登记错误下的赔偿责任论不动产登记机构登记错误下的赔偿责任【摘要】本文分析了不动产登记机构的责任性质，阐述了不动产登记机构责任承担的归责原则，探讨了不动产登记机构过错的具体认定问题。指出，不动产登记机构应承担过错责任原则下的行政赔偿责任，对其过错的认定应依具体情况予以分析。【关键词】不动产登记机构；登记错误；赔偿责任；归责原则不动产物权的变动不仅与当事人相关，还潜在地对所有民事主体产生影响，因此法律将公示规定为不动产物权变动的生效要件，从而使第三人能够从外部认识到该法律现象，并以此为基础安排其法律生活。在公示、公信原则

2、对不动产登记簿内容正确性的要求下，我国《物权法》第21条专门就登记错误时受害人的救济方式做出规定［1］o由于该条文并未就不动产登记机构的责任性质、归责原则等耍素予以明确，导致实务操作中产生理解与适用上的困难，故有进一步深入研究的必要。一、不动产登记机构的责任性质不动产登记赔偿责任，是指当事人或登记机构在不动产賢记中造成他人损害时，依法应当承担的赔偿责任。［2］对于第一类主体的民事责任承担，学界并无争议；但对于第二类主体，其所承担的责任性质究竟是民事责任还是行政赔偿责任，因立法者未明确表态，导致学界存在着极大争议。1、行政赔偿责任说此说认为，首先，我国目

3、前的不动产登记仍市非统一的行政机关负责，例如《土地管理法》、《土地登记办法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包办法》、《房屋登记办法》等法律法规,都分别将不动产登记的权力分配给不同的行政机关或是经行政授权、委托的事业单位。其次，由上述法条可知，不动产登记是一项由法律、法规授权，必须市不动产登记机构行使的公权力行为，其它组织、个人不得为之，具有明显的法定性和强制性，而这两种属性也正是公权力行为区别于私权利行为的重要属性。［3］如此，作为国家行政机关的不动产登记机构因其单方意思表示而进行的登记活动造成他人受到损害，就应该承担《国家赔偿法》下的行政赔偿责

4、任。例如，在市梁慧星教授主持起草的《中国民法典草案学者建议稿一一物权编》中就直接将不动产登记机构赔偿责任的性质以“国家赔偿责任”为标题加以界定。［4］2、民事赔偿责任说此说认为，尽管登记机构属于行政机关，但其登记行为本质上仍属私法性质的物权变动行为。［5］首先，在因交易行为而发生的不动产物权变动屮，不动产登记机构的介入只是借助不动产登记的官方性来保障不动产物权的顺利转移，这是一种公权力对私权提供的服务。其次，将不动产登记机构的责任认定为民事侵权责任更有利于保护当事人的合法权益。因为我国学界将《国家赔偿法》笫2条归纳为特别的“违法性”归责原则，而我国《物

5、权法》第21条第2款并无“违法”甚至“过错”的要求，因此，若坚持行政赔偿责任说，则只能导致受害人无法获得权利救济。3、我国不动产登记机构应釆行政赔偿责任说尽管在我国现阶段,将登记机构的赔偿责任界定为民事赔偿责任对受害人较为有利。但我们仍然坚持，在我国否认物权行为理论的前提下，民事赔偿责任说因缺乏物权合意而存在理论漏洞。同时，考虑我国当下不动产登记的实际情况，将登记机构的赔偿责任界定为行政赔偿责任更为合理。一方面，我国不动产登记实务屮，当事人进行虚假登记而导致的登记错误情形最为严重，且随着科技发展，伪造、变造手段H益高明，普通的登记机构工作人员发现中请材

6、料存在问题的可期待性不断降低。此时,要求登记机构一律要为并非自身过错而导致的登记错误承担赔偿责任，明显过于苛刻。另一方面，由于不动产登记的收费制度被我国《物权法》第22条严格限制在“计件”收费的标准内，故在我国登记机构的经费來源主要倚靠登记收费而非财政拨款的前提下，不管是否存在过错都要求登记机构对登记错误承担全部损失并不合理。［6］此外，在我国长期的司法实践中，登记机构的赔偿责任一直被视为行政赔偿责任。可见，若将登记机构的赔偿责任改变为民事赔偿责任，恐难为实践接受。二、不动产登记机构责任承担的归责原则如前所述，不动产登记机构在登记错误时承担的是《国家赔

7、偿法》下的行政赔偿责任。但登记机构仅在特定条件下才承担赔偿责任？还是只要登记簿记载内容与真实权属状况相异，登记机构就必须承担赔偿责任?学界亦有争议。1、无过错责任原则说此说认为，只要是登记错误造成他人损害，无论引起登记错误的原因是由当事人提供虚假的登记申请材料所导致，还是登记机构自身未尽到应有的审查职责,登记机构都负有赔偿受害人的责任。首先，因造成登记错误的原因无法逐一列举，故在《物权法》第21条第2款中使用了“登记错误”一词，且此处的“错误”并非对主观心理状态的描述，而是对一种客观不一致状态的描述。换言Z,登记机构负有赔偿义务的前提是只要不动产登记簿

8、内容差错且给利害关系人的合法权益造成损害即可，对于造成前述不一致的原因在所不问。［7］再者，在