浅谈不动产登记机构赔偿责任的形态

《浅谈不动产登记机构赔偿责任的形态》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、浅谈不动产登记机构赔偿责任的形态　　实践中，不动产登记错误在所难免，并随着不动产交易的日益频繁，该问题也日益突出。对此，《物权法》第21条第2款规定：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。但此条款仅为原则性规定。去年国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，也尚未明确登记机构的赔偿责任形态，不利于司法实务的准确适用，引起了热烈讨论。要讨论不动产登记机构赔偿责任的形态，明确其责任性质和归责原则是基础。　　一、不动产登记机构赔偿责任的性质　　对其性质，学界众说纷纭，其中行政

2、责任说和民事责任说之争最为激烈。部分行政法学者认为不动产登记机关为国家机关，不动产登记行为是行政行为，因该行政行为造成他人损害时，自然应依《国家赔偿法》承担行政赔偿责任。民法学者大都认为尽管登记机关为行政机关，但不动产登记行为本身实质上属于物权变动行为，是私法行为的延伸，故赔偿责任应为民事责任。笔者认为民事责任说更为合理，理由在于：　　(一)不动产登记是不动产物权变动行为之重要构成　　不动产物权变动的行为由当事人申请登记的行为与登记机构的审核登记行为构成。不动产登记机构的审核登记行为是不动产物权变动行为中不可或缺的一部分，从

3、功能上看乃一种辅助性的法律行为。登记是我国不动产物权变动的公示方法，若抽离了登记，不动产物权变动将无从实现。　　(二)不动产登记的功能主要在于民事方面　　不动产登记制度的功能主要包括：(1)确定物权归属;(2)保护交易安全;(3)提高交易效率;(4)对不动产交易进行宏观调控。可见，仅第四个方面的功能才间接具备行政管理的因素。不动产登记机构虽可通过不予登记、更正登记等措施对违法的物权变动行为予以规范，但其并无行政处罚的权力，只是为其他行政机关的宏观调控提供依据和资料而已。　　(三)保护对象是受害人的民事权益　　不动产登记机构错

4、误登记给真正权利人造成的损害是对民事权利方面的损害，即对不动产的物权造成损害。相关法律法规中关于登记机构错误登记赔偿责任的规定，其目的是解决民事赔偿问题，保护对象是受害人的民事权益。既然侵害的是民事权利，其应承担的当然是民事责任，且为民事责任中的侵权责任。该责任性质不会因责任主体是登记机关而发生变化。　　(四)行政责任不利于对受害人的保护　　采用行政责任不利于受害人实现充分救济。其一，目前我国对申请国家赔偿设置了诸多条件和程序要求;其二，依照我国国家赔偿的违法归责原则，受害人仅仅只有在不动产登记机构及其工作人员因违法行为造成

5、损害时才可申请国家赔偿;其三，行政机关较行政相对人处于优势地位，认定其行政行为违法较为困难，受害人获得赔偿的难度也因此加大;其四，《国家赔偿法》对国家赔偿责任做了数额限制，原则上只赔偿直接损失，不赔偿间接损失，导致受害人得不到充分的赔偿。　　二、不动产登记机构赔偿责任的归责原则　　目前主流观点认为不动产登记机构赔偿责任应为过错责任。根据《侵权责任法》第7条可知若无法律明确规定，原则上应适用过错责任原则。因此，目前不宜贸然将其归为无过错责任。此外，无过错责任一般适用于可获得高额利润的危险作业。而不动产登记显然非此类别。若对其采

6、用无过错原则不符合该归责原则的立法目的。　　认定过错的标准则应根据《物权法》第12条、《房屋登记办法》第18、20条等相关法律法规，从登记机构是否依法履行了法规所要求的职责、对登记材料的真实性、合法性和有效性的审查是否尽到合理谨慎的程度等方面来判断。　　三、不动产登记机构赔偿责任的形态　　责任形态，即责任由谁承担，如何承担。损害产生的原因不同，其责任形态亦不同。完全因申请人或第三人造成的登记错误，由于不动产登记机关不存在过错，因此无需承担赔偿责任;完全因登记机构造成的登记错误，当然由登记机构承担责任;登记机构工作人员与申请人

7、或第三人恶意串通所造成的登记错误，为共同侵权，二者应承担连带责任。上述三种情况的责任形态明确，没有争议，因此笔者重点探讨混合侵权中登记机构与申请人间的责任形态。　　混合侵权，即因登记申请人或第三人的故意或过失与不动产登记机构的过失所造成的登记错误给他人造成损害。最为常见的是登记申请人提供虚假材料申请登记，同时登记机构未尽合理审查义务，造成登记错误损害他人合法权益的情形。例如：A无权处分人通过伪造虚假材料将B的房屋出卖给不知情的C，而登记机构没有尽到审查职责，为其办理了过户登记。此时C已善意取得房屋的所有权，B无权请求C返还房

8、屋，只能请求A和登记机关赔偿其损失。二者应如何承担责任，学界观点不一。笔者赞同不真正连带责任说，理由如下：　　(一)二者之间不是连带责任　　连带责任属于较重的共同责任，只在法律有明确规定时才适用。从《侵权责任法》第8条来看，连带责任要求加害人之间有共同故意，构成共同侵权行为。如上述例子，A