不动产登记机构错误登记赔偿责任的性质与形态（下）　

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1、不动产登记机构错误登记赔偿责任的性质与形态（下）关键词：不动产登记错误登记赔偿责任连带赔偿责任补充责任内容提要:不动产登记机构对登记申请的审查、登记行为是物权变动行为的组成部分，是不动产物权变动的公示方法和生效要件。它是对当事人的合意与申请登记的基础法律行为起辅助作用的补助行为，尽管其中有一定的行政因素和管理成分，但就物权登记行为的整体构造、主要功用、基本性质而言，应属私法上的行为。登记机构错误登记的赔偿责任因此应定性为民事责任。惟此方能妥善解决在登记机构与登记申请人承担共同责任时的责任形态及诉

2、讼程序问题。登记机构与登记申请人的行为如构成共同侵权，二者应承担连带赔偿责任;如构成混合侵权，登记机构的责任宜确定为补充责任。登记机构追偿权的行使，也因其责任形态的不同而有所差异。四、本文的主张及其理由笔者主张，不动产登记机构的审查、登记行为虽然含有“行政”与“管理”的成分在内，但其行为的核心内容和基本性质应界定为私法行为、民事行为；不动产登记机构错误登记的赔偿责任也应相应地定性为民事赔偿责任;在登记机构与登记申请人构成混合侵权和共同侵权的情况下，二者应共同承担相应的民事赔偿责任。理由如下：（一

3、）不动产物权登记的功能主要限于民事方面依绝大多数学者的认识，不动产登记制度的功能主要表现在如下几个方面：一是确定物权归属，解决物权冲突；二是保护交易安全，维护交易秩序;三是减少交易费用和提高效率；四是实现国家对不动产交易的宏观调节和监控。[26]其中惟有第四个方面间接地具有行政管理的因素在内之所以说其仅是“间接地具有行政管理的因素”，是因为不动产登记机构（而不是指其所隶属的行政管理机关）虽然可以在登记过程中对所发现的违反法律规定的物权变动情形通过不予登记及更正登记等措施予以防范、纠正，但其并无实

4、施行政处罚的权力，对此类违法行为的查处实际上是由其他行政机构进行的。国家对房地产市场的宏观管控、课税等，并不是登记机构本身的职责，不动产登记的状况虽然可以为此提供依据和资料，但这也仅是不动产登记兼而有之的功能。因此，登记机构所进行的物权登记与物权的确认和保护、交易秩序的维护等是密不可分的，但和“行政管理”则是可以相对分离的。（二）不动产登记是不动产物权变动行为不可或缺的组成部分第一，不动产物权变动，须由当事人的物权变动合意+登记共同完成。众所周知，基于法律行为的物权变动中的法律行为，通常被称为“

5、物权行为”（纵使否定物权行为理论的学说和立法，也须承认其中有法律行为，或称其为物权变动的行为）。引起动产物权变动的行为，由合意+交付构成；引起不动产物权变动的行为，由合意+登记构成，即应由当事人双方的合意和申请及登记机构的审核登记共同完成。因此，不动产登记无疑是不动产物权变动行为的必要的、不可或缺的组成部分。如果抽出了登记，则不动产物权变动无从完成。第二，在不动产物权变动中，当事人变动物权的合意及申请登记的行为乃“基本行为”，而登记机构的登记行为仅是“补助行为”。前己说明，登记属于物权变动行为的

6、组成部分，那么，登记机构的登记行为具体属于哪一类民事行为呢？众多的民法学著述均已指出：在彼此关联的民事法律行为之间，可以依其有无独立的实质内容而划分为基本行为与补助行为。所谓基本行为又称为独立行为，是指相关联行为中具有独立的实质内容（但却须以相关的其他行为为生效要件）的行为；由于基本行为有赖其他行为的补助方能生效，故而又称为“待补正的行为”或“待补行为”。所谓补助行为又称为附属行为或辅助行为，是指相关联行为中不具有独立的实质内容、仅作为基本行为生效要件的行为。补助行为须以基本行为为前提，而无单独

7、存在的意义;补助行为仅为基本行为生效之条件，自身无独立的实质内容;而基本行为于未有补助行为补助之前，不生效力。［27］通说所举典型事例为：需经法定代理人同意的限制行为能力人所为的行为是基本行为，而法定代理人的同意则为补助行为。实际上，补助行为的适用范围，不局限于对行为能力、代理权、处分权欠缺等“效力待定”行为的补正，还包括对待批准的涉外合同、待登记的物权变动行为等“尚未生效”行为的效力补正。［28］因此，将不动产物权变动中的当事人合意及申请登记行为归类为尚未发生物权变动效力、有待补助的基本行为，

8、而将登记机构的登记行为界定为补助行为，合乎法理，应属允当。［29］第三，登记为不动产物权变动的公示方法和生效要件。依物权公示原则，当事人必须以法定的公开的方式展现物权变动的事实，否则，不能发生物权变动的效力和公信力。我国《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此可知，我国法律对不动产物权变动的公示方法采用的就是登记，同时，除法律另有特