产业地产项目的融资策略分析

《产业地产项目的融资策略分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、总第578期管理观察2015年5月第15期ManagementObserver下旬出版产业地产项目的融资策略分析孙中林（四川吉峰聚力实业发展有限公司，四川成都611700）摘要：近年来，随着宏观调控政策持续深入，火爆的楼市逐渐进入新常态，国内房地产行业中，以住宅和商业物业开发为主的传统领域，正遇到前所未有的挑战，而以产业经济发展为主题的产业地产，却依然保持着强劲的发展势头，迅速成为房地产领域的一个新亮点，并倍受关注。本文对产业地产项目融资涉及的股权融资、债权融资以及信托基金REIS等融资方式，进行了分析和探讨。关键词：产业地产信托基金REIS股权融资债权融

2、资供应链融资一、产业地产的概念和特点未来项目的盈利能力越强，财务状况好，资产变现能力强，承担财务风险的能力就强，且项目未来的投资利润率高产业地产通常是“X+房地产”模式，如体育地产、于债务融资成本，负债越多，项目的净资产收益率就越高，旅游地产、养老地产、教育地产等，它是一种将产业运对企业发展及权益资本所有者就越有利，这种情况下，营和地产开发相结合的房地产开发模式。它脱胎于工业债务筹资是一种不错的选择。地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类当项目盈利能力低，财务状况差，发展前景欠佳，属性，又具有其自身特征。这种情况下，有条件的话，应采用权益融资，而

3、尽量少产业地产与普通房地产开发最大的区别在于，它是采用债务融资方式，以规避财务风险，缓解资金偿付压力。以产业发展为主导的房地产开发，在产业研究和规划方要考虑不同融资方式的融资成本和风险。进行项目面具有非常专业的开发要求，它的开发周期较长，短则融资，首先要符合国家的法律法规，满足合法性原则。三至五年，长则七八年，甚至十余年，项目投资额巨大，另外，不同融资方式有不同的资金成本，应分析和比较少则几个亿，多则几十亿、上百亿，传统房地产，往往各种融资方式资金成本的高低，尽量选择资金成本低、重开发，而产业地产项目，除开发环节之外，它的后期融资风险小的融资方式。运营也显

4、得更为重要。三、产业地产的融资现状分析二、产业地产项目融资要重点考虑的因素2006年以前设立的开发园区，在项目资金短缺问题根据项目开发周期安排，确定分阶段的资金需求。上，中央政府给予了政策性扶持，上市公司指标和申请确定项目科学合理的开发周期，考虑项目的实际情况，开发贷款也给予倾斜，同时赋予了园区的一些投融资能以及自有资金和市场行情状况，根据每一期的建设规模，力。2006年以后，工业用地及一般的产业项目用地，均计算出总的资金需求量，在分析企业内部可用于项目建实行招拍挂方式公开出让土地，保证金交付及限期支付设的自有资金后，再提出该阶段的融资需求计划。土地款，加

5、大了开发商的资金压力。在每一期的开发计划中，对项目的现金流量进行合目前，国内产业地产的主要融资渠道，还局限于债理预测。要区分出售物业与自持物业的比例，测算项目权融资和股权融资的传统融资方式。债权融资，通常是现金流量的大小，及对资金需求规模和使用期限的长短，向银行借得所需的信贷资金，从产业地产的长期发展来以便于进行融资时，确定是选择采取债务融资，还是权看，以长期持有物业的产业地产项目，在长期资本支持益融资的方式，如选择债务融资，则应考虑是短期性或的资金保障方面，还存在很大问题。股权融资，通常是者长期性资金需求。向原始股东募集股本资金，这种方式取得的资金无到期

6、对项目未来的盈利能力及发展前景进行评估。如果还本付现的压力，但在项目投资回报率高时，会降低企作者简介：孙中林，男，民族：汉，籍贯：四川，学历：硕士，职称：高级经济师，研究方向：产业地产.·148·财经（务）管理业自有资金收益，且在项目初期，融资难度又较大。款，三是在项目销售环节和运营环节争取地方商业银行的消费信贷。四、产业地产项目融资方式探讨内部融资。一些具有上市公司背景的项目开发公司，集团内部往往有大量的股份解禁的中小股东，他们大多现阶段，国内的产业地产项目采取了多元化融资手是上班族，无专门的投资渠道，也无专业的投资知识。段，但多数都没有摆脱债权融资的范

7、畴，这种融资方式，与这些股东合作，他们的资金，会是项目债权融资的补存在到期还本付息的压力，与产业地产长期持有物业，充来源。稳定经营的发展模式不太匹配，产业地产应当找到与其供方信贷或叫供应链融资。项目公司及其战略合作经营模式相适应的长期稳定可循环的融资方式。伙伴，有大量的产业链上游供方客户，利用多年的合作鉴于债权融资存在的对产业地产项目的一些限制性关系和甲方的强势地位，在他们为项目提供产品或服务因素，由于权益性融资无固定的还本付息压力，且满足时，与他们约定延迟支付货款或佣金（在价格条款或者企业长期使用资金的优势，在当今产业地产融资多元化资金利息方面予以考虑）

8、，甚至可以约定以项目开发的发展的情况下，更多地涉及权益性融资的领域