产业地产项目的风险管控分析.pdf

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1、投资理财产业地产项目的风险管控分析四川吉峰聚力实业发展有限公司孙中林摘要：产业地产开发在我国乃至于全球都是备受瞩目的，因为开发(二)市场风险产业房产有着广阔的发展前景，不过跟一般的投资项目一样，开发产业产业地产开发周期长，面临外部的市场环境不确定性高，无论是现房地产的风险也是存在的，防范风险的途径是风险规避、损失控制、风实的竞争者，还是潜在的新进入的竞争者，都会对项目形成压力，另外，险转移。消费者消费习惯的变化，也会对项目造成影响。关键词：产业地产开发产业地产风险风险预防(三)开发经营风险产业地产项目开发涉及很多的环节，任何一个环节出了差错都会一、引

2、言对项目造成不可估量的影响，无论是征地、拆迁，规划设计，建筑施工，近年来，国家出台了很多关于房地产调控的政策，但这些政策调控招商、营销，产业运营，每个环节，都要引起高度重视。的对象主要是针对商品住宅，而对产业地产项目大多还是持鼓励态度，(四)资金链断裂的风险所以现在很多开发商愿意投资产业房地产。不过产业房地产有其自身产业地产项目开发周期长，资金量投人大，对开发节奏的安排和把的发展规律和特点，它的投资风险也很大。由于产业地产项目开发周握，对整个开发周期的融资计划，都提出了很高的要求，一旦资金链断期长，投入资金巨大，不可控因数多，使得项目投资就很有可能面

3、临巨裂，就会造成致命的打击。额资金难以收回的局面。所以必须重视产业地产开发的风险，并建立(五)内部管理的风险可靠的风险管控体系。在整个产业地产项目开发运营的过程中，围绕着项目的产业链，可二、产业地产投资特点与风险关系能涉及多个产业，或者多个法人主体单位，如果没有一套系统化的管理产业地产投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内，某项目投思维，和模块化管理模式，很难将项目的开发运营工作做好。资的预期结果与未来实际结果间的变动程度。这种变化程度越大，所四、产业地产项目风险管控体系谓的风险就越大。产业地产项目投资决策阶段是项目全生命周期中风为了降低产业地产项

4、目的风险，化解开发经营压力，提高项目的开险最大的环节，直接关系到整个项目的成败。发运营效益，追求整个项目的资产价值最大化，就必须建立一套科学实(一)产业地产投资的不可移动性与风险用、易于操作的风险管控体系。产业地产项目的不可移动性、区域性、个别性，在一定程度上限制具体来讲，项目风险管控体系应包括如下几方面的内容：了房地产商的选择。如房地产商可能由于不能在好的区域获得土地，(一)做好准确的产业定位而只能在其他区域开发土地。社会、经济、文化、地理、环境等条件总是产业定位是产业地产项目最根本的、第一位的工作，这就要求对国在不断变化，而这些变化也给产业地产项

5、目投资带来风险。家产业政策的现状和发展，有深入的研究和分析，并且有长远的十年乃(二)产业地产投资周期的长久性与风险至二十年的规划，对产业方向选择一定参照所在地的产业状况并结合产业地产项目投资开发的周期较长，宏观经济情况、国家政策、消自身的产业优势，对地方政府的招商引资政策进行认真的分析。费者喜好等项目外部环境在不断变化，项目最初制订的一些方案有可(二)树立严格的契约精神能就难以适应外部条件的改变，产生风险。在开发运营过程中涉及方方面面的供方单位，就内部而言，又有多(三)产业地产投脊活动的相关性与风险个独立法人单位，更重要的是与政府的交道频繁，这就要求

6、严格按合同产业地产项目对当地的经济形势十分敏感。首先，当经济发展情和规则办事，避免工作的随意性。况良好时，会吸引大量的投资者，提高房地产的需求量，同时房地产商(三)引进专业化、高水平的社会中介机构能很快回笼资金，所以对产业地产项目的风险相对较小；但当经济发展作为房地产也是一个资源整合的行业，而产业地产对资源整合的进人衰退期时，房地产商存在资金链的问题，风险也相对较大。要求更高，产业地产涉及多个行业，而某个行业又涉及多个领域。开发产业地产投资涉及许多政策、法规，研究、预测这些法规有利于减商可能只对某个行业、领域熟悉，也可能都不专业，这就要求借助专业少风

7、险。化的中介机构合作，来克服自身短板，降低项目的风险。(四)产业地产投资的脊本需求性与风险(哪)建立一套科学的项目开发流程第一，产业地产开发需投人巨额资金，所以风险较大。第二，因为产业地产项目开发是个系统工程，涉及很多环节和子项目，必须要资金需求巨大，房地产商往往只是自有一笔启动资金，其他要通过贷有一套可实施操作的项目开发流程，才可能保证项目开发的有序进款、预售楼花的方式筹得，所以有融资的风险。第三，产业地产投资规行。项目开发流程包业务流程和管理流程两个方面，业务流程又由开模越大，风险越大。第四，产业地产项目变现能力较差，所以在融资等发建设和运营管理

8、两大块组成，管理流程则由行政、人事、法务、审计等方面，风险较大。模块组成。三、产业地产开发的风险来源(五)姐