青浦区房地产业和趋势分析[房地产行业企划方案行业分析研究报告]

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1、积聚潜能提升品位健康发展一一青浦区房地产业和趋势分析青浦区发展计划委员会丁财红叶從房地产是社会、生活的载体，是国民经济发展的基础，是青浦区建设特色居住区的基石。上海已将房地产列为六大支柱产业Z-,区“十五”规划也明确“十五”期间全区新建住宅面积将达300万平方米、城镇人均居住面积将达20平方米，山此青浦区的房地产业蕴藏着巨大的市场和潜能，蕴藏着无限的商机。如何进一步促进青浦房地产业的健康发展，使积聚的潜能得到放、确定其在经济发展屮的作用是当前的一项重要任务。一、青浦区房地产业现状（一）基本情况“十五”期间的2001年青浦区房地产业开发注册企业已达219个，资产总计88.32亿元，全年经营收入2

2、4.45亿元，利润总额2.71亿元，房地产业增加值7.96亿元，同比增长13.3%,房地产业对全区经济贡献率为4.93%,拉动当年GDP增长0.73个百分点。2001年注册的房地产业完成投资14.02亿元，同比下降23.1%,其中住宅投资12.23亿元，占总投资87.23%；各类房•屋施工面积165.14万平方米，竣工面积83.67万平方米，同比分别下降25.7和15.3%；实际销售面积95.19万平方米，预售面积17.46万平方米，空置面积40.29万平方米，同比分别下降7.7%、5.5%、39.1%0房地产业上交税收2.47亿元，占全区税收总额&14%。（二）发展特点1、从房地产投资看，投

3、资向住宅倾斜。青浦厉地产业在近十年发展的良好基础上，龙地产投资呈理性化发展，投资逐步向住宅倾斜。注册企业住宅投资占注册房地产投资比重1999年为81.54%、2000年为86.57%、2001年为87.23%,呈现逐年走高趋势，并出现了像新青浦花苑、西部花苑等一批规划合理、配套完善、环境优美的完整住宅小区。2、从房地产交易看，空置而积减少、空置率下降。青浦注册商品厉空置面积总量已持续三年保持下降势头，2001年全区注册空置面积净减25.89万平方米、平均每月减少2.16万平方米。房地产空直面积的进一步消化表明青浦房地产市场交易活跃、发展人有空间。3、从房地产销售看，二、三级市场活跃、价格持续上

4、涨。巾于政府加大对房地产一级市场一一丄地市场的管理，实行土地公开招投标拍卖，使土地成本增髙、厉地产成本上涨，另外山于青浦市政建设、小城镇改造及工业园（小）区增扩带來运迁量增加等因索，房地产二、三级市场销售火爆价格明显上涨。2002年1—6月，青浦本地输商品房文件登记2349件建筑面积37.4力平方米，办理二手房交易过户1989件建筑面积39.9力平方米，征收契税2200多万元和当于2001年度征收数。另据青地区的房地产价格监测分析，商品房均价从2002年1、2刀份的2309元/平方米，到7、8月份已上涨至2478元/平方米，上涨7.32%。4、从房地产运转看，实际施工、竣工情况不容乐观。由于房

5、地产业运转的周期较长、且受规划、公建配套的影响较人筹原因，2001年注册企业的各类屈屋施工面积同比卜•降25.7%.竣工面积同比下降15.3%、实际销售面积同比下降7.7%,虽然从现在趋势看，2002年各类房屋积同比下降的情况将冇所改变，但由于房地产开发投资冇跨年度的惯性特征，势必将影响1一2年的房产市场供应。5、从相关产业看，房地产业带动作用明显。随着房地产业住宅消费的逐步发展，带动了金融、建材、家电及房地产经纪、物业管理等相关产业的共同发展。我们抽样调查了部分企业的2001年度经营业务发现，建行胄浦分行发放公积金贷款累计6亿元，比上年同期增加1亿元，青浦建材市场销售各类装潢建材2.5亿元、

6、同比增幅60%,龙杰家电公司销售额0.75亿元、同比增长25%,相关产业的经营业务均随着住宅升温有明显的上升迹象。二、房地产业的地位和作用从青浦房地产业发展现状可以看出，全区房地产业住宅投资比重趋高、销售前景趋好。从行业的良性扩张和持续发展观察，房地产业在全区经济发展尤其是城市化水平提高屮具有举足轻重的地位和十作用。（一）支柱地位首先厉地产业的产业关联链很长，厉地产开发能带动建筑、建材等行业的发展，厉地产消费能带动汽车、金融、家电、中介等行业的发展，故对一、二、三产业均能产生不同程度的影响，对GDP有拉动效应。其次房地产对增加财政收入、促进区级财政收入更趋支撑作用。（二）先导作用房地产业的先行

7、启动能推动经济发展和城市化水平的提高。青浦区房地产业增加值从1999年的5.88亿元上升到2001年的7.96亿元，注册企业的房屋面积实际销售额虽然冇部分年份同比下降，但总体情况呈上升趋势，从1999年的1&6亿元上升到2001年的24.8亿元。随着房地产业的发展，相对应全区城市化水平也有了人人提高，到2000年己提高到355。正是由于该行业的发展为农村劳动力的转移就业、居住等提供了可能，才推动了