房地产业行业房地产业分析报告

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1、深圳市房地产业报告（2010年度）鹏元资信评估有限公司PENGYUANCREDITRATINGCO.,LTD.二零一一年三月摘要51.深圳市房地产处于过热状态61」房价持续处于高位且波动较大61.2新建商品住房成交规模大幅下滑61.3房价收入比和房价租金比过高81.4小结92.房地产价格持续高涨原因分析102.1货币的大量供应助推房价102.1.1货币供应大幅增长102.1.2通胀预期推动购房行为112.1.3通胀预期导致供给缓慢112.2住房供给不足112.2.1政府控制建设用地总量122.2.2开发商大量囤地

2、132.2.3深圳市新房入市面积呈下降趋势142.3自住型购房需求平稳增长152.4小结173.房地产调控政策分析183」综合政策183.1.1“1.7”调控183」.2“4」7”调控183」.3“9.29”调控193」.4“1.26”调控193.1.5综合政策效应193.2金融政策203.2.1差别化信贷203.2.2上调法定存款准备金率203.2.3加息213.2.4金融政策效应213.3限购令213.4保障房政策223.4.1中央政府保障房建设政策223.4.2深圳保障房建设与规划233.4小结241.20

3、11年深圳房地产市场预测254」房地产调控将继续、深化254.22011年市场供应偏低254.3深圳楼市将保持平稳发展265.结束语27附录1房地产业拉动GDP28附录2地方政府依赖土地财政29图表目录图12010年1月至2011年2月深圳新建住房均价（元/M2）及增长率6图22010年1月至2011年2月深圳新建住房销售面积（万M?）及增长率7表1深圳市历年商品房、商品住宅、二手住宅销售面积（单位:万M?）7表2深圳市历年房价收入比8表32005〜2010年人民币贷款新增、居民中长期贷款10表42005〜201

4、0年货币供应量1（）表5部分“地王”一览表12表6历年购置土地面积、完成开发土地面积（单位:亿M?）13表72010年深圳市新建商品住宅批准预售明细（单位:万M?）14表82006〜2010年新建商品住宅新开工面积15表92010年中央政府主要差别化信贷政策20表10中央政府2010年保障房建设的相关政策22表112007〜2010年土地出让收入、地方财政收入29作为一个一线城市，深圳市房地产市场持续处于过热状态。受政府调控、供给减少等因素影响，2010年以来新房成交量显著下降；但是新房价格持续处于较高水平，并呈

5、现出震荡上行趋势，2010年全市新建商品住房均价为20,297尬12,较2009年度上涨36.70%。深圳市房价收入比和房价租金比远远超出合理水平。货币的过度供应和住房短期供给不足，是导致房地产价格持续走高的根本原因。过去10年中国M2的年均增速为18%,累计上涨4.5倍以上；而CPI10年累计涨幅都不超过25%,流动性过剩的结果是货币流向以房地产为首选的“资产池”。2008年以來深圳市新建商品住宅新开工面积呈下降趋势，造成住房短期供给不足。房地产调控措施对市场影响很大。2010年以来国内房地产调控政策持续高压，

6、政府实行差别化的信贷政策、限购等一系列措施，主要是通过抑制投资投机需求、增加保障房供给、加强市场监管等手段来遏制房价过快上涨。在国家和深圳市各项调控政策的作用下，深圳市房地产投机炒作行为得到了有效控制、房价快速上涨的势头得到的一定的遏制。目前市场观望范围浓厚，未来若房价出现快速上涨迹象，政府可能出台更严厉的调控政策，如加息、物业税等。房地产市场将保持平稳发展。一方面，市场供给出现偏紧，需求依然旺盛，房价上涨的因素依然存在；另一方面，调控政策继续趋紧。两者的博弈导致房地产市场将保持平稳发展。1・深圳市房地产处于过热

7、状态1.1房价持续处于高位且波动较大深圳市房地产近两年处于过热状态，首先表现为房价持续处于高位。2010年虽然遭遇了严厉、频繁的政府调控，但深圳新建商品住房成交均价仍然突破2万大关创历史新高。根据深圳市房地产研究中心的统计，2010年全市新建商品住房均价为20,2977OM2,较2009年度上涨36.70%；1・4月新建商品住房均价持续在2万元M以上；5・8月份，受市场观望情绪影响，新建商品住房•均价有所回落；自9月份开始，新建商品住房均价再次显著反弹。调控政策通过影响成交结构对成交均价也造成了一定影响，即政策压

8、制高端楼市，导致2・3季度整体成交均价水平呈震荡冋落之势，不过房价持续处于高位并于年尾呈现出继续上攻趋势。进入2011年后，1、2月份新建商品住房均价均在2万元以上。图12010年1月至2011年2月深圳新建住房均价（元/M?）及增长率1.2新建商品住房成交规模大幅下滑2010年5月起深圳市开始实施限购令，投资房产的门槛被人幅提高甚至被叫停，严厉的调控政策重创了投资和投机