農村房屋買賣法律問題探究

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1、農村房屋買賣法律問題探究農村房屋買賣是一種特殊類型的買賣關系，它是指出賣人將建造在農村集體所有的宅基地上的房屋交付並轉移該房屋的所有權於買受人，買受人支付相應房屋價款，而在買賣雙方之間產生相應的民事權利與義務關系。作為一種特殊類型的買賣關系，它具有如下特征：第一，出賣人的主要義務是將農村房屋交付並轉移所有權於買受人，買受人的主要義務是支付相應購買房屋價款；第二，農村房屋買賣合同是諾成、雙務、有償合同；第三，合同標的物是建造在農村集體所有的宅基地上的房屋。正因為其特殊性，農村房屋買賣在近年來的房屋買賣糾紛中所占比例較大，值得我們去仔細探討。一、背景介紹隨著城市化進程的加快和社

2、會經濟的迅速發展，農村勞動力大量向城市轉移，農村房屋空置現象嚴重，資源浪費大。同時,由於定居城市的農村村民或因繼承等合法途徑擁有農村房屋的城市居民日益增多，農村房屋買賣現象也頻頻出現，而且買賣主體的范圍也不再局限於同一集體經濟組織之內，跨村、鄉鎮的買賣，甚至城鎮居民購買農村房屋的行為也屢見不鮮當前，法院受理的農村房屋買賣合同糾紛大多數都是出賣方事後反悔主動起訴到法院，要求判決雙方房屋買賣行為無效從而收回已交付的農村房屋，也有少部分是由於買受人起訴出賣方要求判令其履行協助辦理房屋產權及土地使用權過戶手續目前，此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋岀賣人訴買受

3、人，要求確認合同無效並收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民；從合同履行來看，大多依約履行瞭合同義務，出賣人交付瞭房屋，買受人入住並給付瞭房款，但多未辦理服務登記變更或宅基地使用權變更登記手續；從訴訟的起因來看，多源於土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高於原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。2007年12月17日宋莊“畫傢村”畫傢李玉蘭農房買賣案終審判決，維持此案7月宋莊法院一審原判，認定宋莊“畫傢村”農村房屋買賣合同無效。而這“畫傢村集體騰

4、房”事件，僅僅是大量農村房屋買賣糾紛中的一個縮影農村房屋買賣合同的法律適用問題涉及宅基地使用權流轉的法律難題，是目前司法實踐的熱點、難點，相關物權理論的研究爭論很大，在《物權法》的制定過程中，宅基地使用權流轉的放、禁之爭從未停止，最後頒佈的《物權法》在此問題上的立場也基本未變。在當前的審判實踐中，由於對農村房屋買賣合同的性質沒有明確的法律規定，理論上也無權威定論，造成瞭司法實踐中認定此類合同有效和無效的判決均存在二、農村房屋買賣法律問題匯總1s農村房屋買賣是否合法。現行關於房屋買賣的所有法律、法規和規章都隻適用於城市，專門針對農村房屋買賣的法律、法規和規章基本沒有，因此我們

5、隻能根據相關法律規定尋找依據。根據2007年10月1日開始實施的《物權法》第一百五十三條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國傢有關規定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規定：“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批準”。《土地管理法》第六十二條第一款規定「農村村民一戶隻能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”由此可知，該法並未禁止農村房屋的買賣和出租同時，由於根據《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬於公民的個人財產范疇，公民的合法的私有財產不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強調國傢依照法律規定保護公民

6、的私有財產權和繼承權。根據《民法通則》第七十一條規定「公民個人（包括農民在內）對於其房屋既然有受法律保護的財產所有權，自然有依法對自己的財產占有、使用、收益和處分的權利。其中的處分，包括出賣、互易、贈與等方式。”從中我們可以看岀，農村村民有權利出賣自己在農村的房產2、城鎮居民能否購買農村住房。國務院辦公廳1999年發佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款"農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”,2004年11月國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》規定''嚴禁城

7、鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。在這些規定中，我們似乎可以看出城鎮居民不能購買農村住宅。但是，根據《土地管理法》第六十三條規定「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”，而農村村民的房屋所在的宅基地，隻要沒有其他違法的條件下，本來就是建設用地，該房屋的買賣即主體的變更，並不影響集體土地的利用整體規劃根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和