浙江台州市项目地块市场调研

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1、2010/07/03蔚蓝机构台州市路桥区亚太项目市场调研分析报告1《国家统计局》《台州市人民政府》《台州市统计局》《台州市房管局》《台州市城乡规划局》报告数据来源2PART.2城市背景……………………9目录PART.3城市规划……………………14PART.4商品房市场…………………17PART.5客群分析……………………21PART.6个案研析……………………34PART.7项目成本测算………………50PART.1地块解析……………………43PART.1地块解析4地块现状与建设条件优势劣势地块平整，可建设用地利用率高。地块临近一

2、级公路交通便捷。背靠牛角山，山景资源丰富，生态资源优厚。城市感偏弱。地块附近人文环境较差。地块存在部分拆迁问题道路顺畅但噪音干扰大且公共交通不完善。用地面积：115165平方米（173亩）建筑面积：住宅：≤193635平方米；商业：≤20108平方米安置房：≤84566配套面积≤3767容积率：≤2.5建筑密度：≤24%绿地率：≥30%建筑限高：≤60M地块经济指标分析&符合开发条件，但地块素质一般地块/项目价值5地块四至沿城市一级主干道。地块附近陵园对地块人文环境有一定的影响一级公路已封顶的安置房地块附近陵园地块附近自来水厂地

3、块/项目价值6交通与周边配套螺洋路————是本案通往路桥市区和黄岩区的主要干道。一级公路————沿螺洋北侧地块与安置房相邻，是一条通往台州机场的迎宾大道。地块位于台州市路桥区螺洋路南北两侧交通便利，大型生活配套少，距离本案1公里的螺洋街道仅有一些小型生活配套设施。儿童摄影幼儿园家纺店移动营业厅美体生活馆珠宝店螺洋卫生院螺洋药房螺洋公交站牌照相馆和花店文具店亿都饭店化妆品和渔具店路桥第四中学路桥区看守所地块/项目价值7地块印象属性具象诠释区位新城区路桥区，台州路桥机场，位于台州市路桥区机场路和东迎宾大道交叉口螺洋街道位于台州路桥区

4、西南部，吉利汽车城所在地规模中大规模占地173亩，容积率≤2.5属性综合项目商业+住宅交通交通便捷沿螺洋路和一级公路相交接配套生活设施、公共配套较齐全小型的生活商业配套设施景观有景观资源，未来存在噪音干扰牛角山山景资源丰富，生态资源优厚。沿螺洋路和一级公路，噪音对项目有一定影响地块基本方正，平整南邻牛角山，北接一级高速公路，西为安置房地块和自来水厂限制条件限高≤60M小高层，18层左右的高度地块/项目价值8PART.2城市背景9地理位置台州位于浙江省沿海中部，属亚热带季风气候型。全市陆地面积9411平方千米，浅海面积8万平方千米

5、，人口546.62万。市区由椒江、黄岩、路桥3个区组成，辖临海、温岭2个县级市和玉环、天台、仙居、三门4个县。大陆海岸线745千米，占浙江省的28%。有6个县市区濒临东海。台州北接宁波、绍兴，南邻温州，西连金华、丽水，东临东海，位于我国沿海中部经济发达地区的南缘，陆海交通便利；与台湾地区文脉相通、地缘相融，是浙江省吸引台资的重点区域。城市滁州10行政区划台州市政区辖椒江、黄岩、路桥３个直属区与临海、温岭２个市和玉环、天台、仙居、三门４个县，分设６５个镇２８个乡３８个街道办事处，５０３７个村委会、１４９个社区和１４２个居委会。20

6、09年末，全市户籍总人口达578.47万人，比上一年净增加4.41万人，增长7.7％。人口密度为614人/平方公里，比上一年末增加4人。城市滁州11交通脉络城市滁州12路桥，位于浙江沿海中部，中国黄金海岸中段。境域东濒东海，南接温岭，西邻黄岩，北连椒江。内陆总面积274平方公里，海域面积212平方公里，建城区面积29.25平方公里。全区枕山面海，丘陵与平原相间；河道纵横，水网密布，岛屿星罗棋布；浅海滩涂宽广辽阔，面积达21．33平方公里。辖4镇6街道，总人口41．3万。路桥区2009年，路桥区实现生产总值278.57亿元，同比增

7、8.5%；财政总收入36.12亿元，其中地方财政收入17.86亿元，同比分别增10.4%和14.9%；全社会固定资产投资104.7亿元，同比增4%；社会消费品零售总额146.45亿元，同比增14.7%；规模上万元工业增加值能耗下降5.1%。城镇居民人均可支配收入30461元、农民人均纯收入12735元，同比分别增4.6%和8.1%；城镇登记失业率3.6%，人口自然增长率4.55‰。13PART.3城市规划14城市发展总目标：充分发挥区域中心城市的政治、经济、文化、金融、商贸、交通枢纽等城市功能，坚持可持续发展战略，实现区域内资源

8、的高效利用与环境保护相协调，巩固、提高浙江省中部沿海区域中心城市的地位，到2020年使台州发展成为：一个繁荣、优美、文明的区域中心城市，一个适宜创业发展、适宜居住生活的山水型生态城市。城镇体系发展战略目标：积极推动温黄平原城市群发展，通过大交通建设，重点发展台州