郑州大学路地块项目市场调研报告

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1、2011年河南旭龙大学路项目市场调研报告84目录1.运行背景1.1郑州发展概况1.1.1中原城市群城市规划1.1.2郑州GDP发展1.1.3郑州市人均GDP发展1.1.4郑州三产比重1.1.5城镇固定资产投资1.1.6城市人口1.1.7居民可支配收入1.1.8经济发展总结1.2城市发展格局1.2.1郑州市城市空间发展战略1.2.2项目所在区域城市规划2.市场调研2.1政策环境2.1.1金融政策2.1.2土地政策2.1.3限购政策2.1.4预测出台政策2.1.5政策环境总结及影响2.2郑州房地产市场2.2.1郑州房地产发展格局2.2.2郑州商品房供求情况2.2.3月度供需走势2.2

2、.4市场价格走势2.2.5各区域供需情况2.2.6二七区房地产市场（项目所属行政区域）2.3大学路老城区现状调查及分析2.3.1大学路老城区概况2.3.2项目周边概况842.3.3交通配套2.3.4教育配套2.3.5医疗配套2.3.6商业配套2.3.7市政配套2.4大学路区域分类物业供应状况研究2.4.1目前住宅供应状况2.4.2目前公寓供应状况2.4.3目前商业供应状况2.4.4未来供应状况2.5片区客户调查分析2.5.1片区状况调查分析2.2.1片区客户调查分析总结3.开发分析3.1地块分析3.1.1地块SWOT分析3.1.2地块近期市场分析3.1.3地块中期市场分析3.2开

3、发建议3.2.1项目开发建议1.2.2亟待解决问题3.2.3项目开发战略附.成本分析841.项目运行背景1.1郑州发展概况1.1.1中原城市群城市规划中原城市群范围示意图图表1-1-1中原城市群以省会郑州为中心，包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源在内共9个省辖（管）市，下辖14个县级市，34个县城，374个建制镇。土地面积5．87万平方公里，人口3950万，分别占全省土地面积和总人口的35．3％和40．3％。842008年实现地区生产总值10568亿元，位居中西部地区第一位，已经成为我国经济发展的第四级！二、三产业增加值占GDP比重89.7％，人均地区生产总值2

4、1470.3元，地方一般预算财政收入544.30亿元，规模以上工业增加值3431.19亿元。在中国15个城市群中，郑州综合实力名列第7位，位列中国中西部第一位。中原城市群城市体系三个层次（下图）图表1-1-1-1第一层次是郑州都市圈，包括郑州下辖的中牟以及郑汴一体化区域；第二层次以郑州都市圈为中心，以洛阳、开封、焦作、新乡、许昌、平顶山、漯河、济源、巩义、禹州、新郑、新密、偃师等中心城市为结点，构成中原城市群紧密联系圈；第三层次为外围带。但目前中原城市群还远未达到“群”84的要求，郑州的辐射带动力仍然较弱，城市之间相互呼应、协同融合缺乏引导和动力，各市分散布局、异向发展的态势。在

5、此背景下，增强郑州龙头带动作用，建设中原城市群核心增长极的历史使命，使郑州在加快建设成为现代化、国际化、信息化和生态型、创新型城市进一步提速，郑州的城市发展面临重大历史机遇，和巨大的发展前景。1.1.2郑州GDP发展图表1-1-22005年-2010年，郑州市GDP年均增幅12%，超过了国家整体GDP增长水平；2011年1-9月份，郑州市GDP已超3607.72亿，同比增长12.8%，已远远超过2009年全年GDP。整体经济实力增长如此之快，为房地产市场的复苏与发展奠定了实力基础。841.1.3郑州市人均GDP发展图表1-1-3绝对数量看，2010年郑州市人均GDP已经达到499

6、45元，按最新汇率6.29计算，2010年郑州市人均GDP已经达到7940美元。依照世界银行出台标准：人均GDP：300-700美元，住宅市场进入开始起步期；700-1300美元，住宅市场进入高速发展期；1300-8000美元，住宅市场进入稳定的快速增长期；8000-13000美元，住宅市场进入平稳发展期；13000美元以上，住宅市场进入衰退期。以此看来，2010年郑州市房地产市场已处于稳定的快速增长期，并将进入平稳发展期。2011年上半年，郑州市人均GDP达26856元。据估计，2011年末、2012年初的郑州市房地产市场正进入平稳发展期。841.1.4郑州三产比重图表1-1-

7、42010年，郑州市第二产业特别是工业是推动全市经济增长的主要力量；投资仍是经济增长的第一拉动力量。时值2011岁末，今年郑州市三产比重应该没有大的变化。此外，从郑州市整体产业结构看，呈现“二、三、一”分布特点，第二产业仍是主要经济支柱产业，正处于工业化快速发展的阶段。但从长期来看，产业结构还有待进一步升级，最终向以第三产业为主要经济支柱的后工业化阶段发展，而第三产业的发展也能更有效的带动房地产业的繁荣发展。841.1.5城镇固定资产投资图表1-1-52010年，在宏观经济环境不