宝山淞宝路项目市场调研报告

《宝山淞宝路项目市场调研报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

宝山淞宝路项目市场调研报告第一章、项目概况1、项目地理位置：项目基地位于宝山区淞宝路155号，上海港吴淞客运中心范围内，在主干道淞宝路以东、黄浦江西侧，化成路北侧。用地性质为商业办公用地，基地面积38309.5平方米，总建筑面积约96519.65平方米，其中商铺面积约16788平方米。2、项目技术指标： 3、项目功能区域组成：本项目由高层办公楼及商业综合体组成。整个基地由南北向的规划道路分成二块，东侧地块办公两栋：22层（A座）、21层（B座）及一层地下室。西侧地块布置为2至5层不等层的商业（C区），C区商业建筑设一层地下室。 4、项目现状：目前，该项目正处于外立面施工阶段，含纳“一栋LOFT办公楼”和“一栋精装SOHO”两栋大楼及商业广场共6个建筑单体；现项目主体施工完成，在做地面区域施工。、5、项目区域概况： 项目地处宝山区东城区淞宝板块，该区域是宝山区最先发展的区域，周边聚集了大量的老式公房，因此各项配套相当成熟，交通线路众多，人流量较大。该区域的主要商业设施集中在牡丹江路沿线，周围有安信商业广场、双城路美食街、易买得购物广场及黄金广场商业街。周边居民的日常消费通常到上述该地，商业设施集中地距离本项目约2-3公里路程。6、交通环境：（1）区域交通分析：化成路牡丹江路淞宝路淞滨路同济路（2）道路交通及现状：1.淞宝路：南北向，连接炮台湾湿地森林公园；双向四车道区内主要道路紧邻项目地块，提供直接临街面连接项目的外部交通网，带来较高便捷性。 2.化成路：南北向，连接至吴淞港客运中心，双向二车道；区内次要道路。不直接通向市中心，宝山区的区内道路，并非城市主干道3.牡丹江路：南北向，连接友谊路和淞滨路，双向四车道；区内主要交通道路。连接项目的内外部交通网，带来较高便捷性，不直接近邻项目地块，宝山区内道路。4.淞滨路：东西向，连接吴淞大桥，双向四车道；区内主要交通道路，起到承上启下作用。（3）公共交通设施： 吴淞客运中心、上海旅游集散中心、吴淞长途汽车站，轨交：3号线/淞滨路站公交：宝山1路、719路、永罗线、淞罗线交通总结：l项目四至：本项目两面临路，其中项目的西部为主要道路牡丹江路和同济路，由此项目的外部交通可及性很高。l道路交通：周边主干道形成“田”字，连接主要内外部交通；周边有高架及外环线，提高项目通达性；牡丹江路是宝山商业规划的轴心道路，是本项目主要的得益道路；在牡丹江路和淞滨路上的若干公交站点是目前主要的人流导入工具； l轨道交通：轨道交通三号线对本项目的影响较大，距离本项目步行约15分钟，离项目距离有一定距离无法直接吸引以地铁搭乘为主客群。第二章、宝山区概况一、区域综述1.宝山区位：宝山区是上海市辖区，位于上海市北部。它东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4大中心城区毗连，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为邻，横贯中部的蕰藻浜将全区分成南北两部，吴淞大桥、蕰川路大桥、江杨路大桥、沪太路大桥横跨其上，是扼守上海的北大门。全境东西长17.5公里，南北宽约23.08公里，区域面积293.71平方公里。总面积425.18平方公里，。宝山是重要的钢铁生产基地、港口集装箱生产和出口基地及能源、水源、副食品生产、供应基地；同时也是与闵行同为城市化较快的郊区之一。 2.人口概况：2009年末，有常住总人口1,486,064人，其中户籍人口864,346人，户籍人口总户数334,350户。常住人口密度为2,943人/平方公里。张庙高境地区人口密度为每平方公里10683人，淞宝地区人口密度为每平方公里9153人，上大城区人口密度为每平方公里5841人，月杨地区人口密度为每平方公里2341人，其他镇区人口密度为每平方公里1915人。市统计局反馈，至年末，我区常住人口136.55万人。其中，外来流动人口58.4191万人。外来流动人口密度为1,989人/平方公里。3.交通状况：区域内海运、铁路、公路、城市道路、内河航运等互相衔接，构成完善的交通体系，是上海通江达海和通向外省市的门户之一。已建成以主干道为骨架，次干道、支路为基础，农村公路为补充的道路网络。主干道主要有逸仙路高架道路、S20公路（外环线）和外环线越江隧道、G1501公路（郊环线）宝山段、共和新路混合高架道路、轨道交通1、3、7号线北延伸（宝山段）、江杨路、沪太路、蕰川路等，全区轨道交通运营线路长度达到46.47公里。4.宝山城市规划：宝山区域由市域外环线——外环切线——郊环线——长江围合而成，由环绕城市“生态绿心”的淞宝地区、杨行地区、顾村地区三组团串联组成，规划形成“一心三片”的空间结构。 一心：即城市“生态绿心”。未来宝山新城中心的核心发展区，也是整个新城的景观塑造区、生态保育区。规划将在其东南侧结合原顾村工业区改造，建设大型体育、文化、商贸及休闲公共中心。三片：即淞宝地区、杨行地区和顾村地区三个组团片区。淞宝地区 规划体现繁荣与繁华。是滨江新城功能与特色体现的核心地区。规划充分挖掘宝山沿江历史文化底蕴、注重历史文化风貌的保护与继承以及城市现代居住区与传统风貌的高度协调，积极创造条件，沿江重点发展商务办公、邮轮、游船及游艇业。形成宝山区行政、文化、商业中心及滨江旅游带。杨行地区规划体现新兴城市功能。重点发展现代商务、现代服务、现代物流、公共活动等第三产业，推进房地产业发展。形成宝山现代办公、商务、居住的综合性新城组团。顾村地区 规划体现生态性的人居环境。依托便捷的交通、F1赛车场的功能辐射及外环沿线大型主题公园的良好生态景观环境，重点培育与发展文化科技、休闲旅游、竞技体育等功能，形成环境优美、最适宜居住的人文生态新城组团。二、重要经济指标2009年全年完成增加值549.08亿元，按可比价计算比上年增长12.1%（见图1）。其中：第一产业增加值2.07亿元，比上年下降8.8%；第二产业增加值246.41亿元，增长 7.5%；第三产业增加值300.61亿元，增长16.8%。三次产业结构比为0.4：44.9：54.7。非公经济实现增加值277.76亿元，占全区增加值的比重由上年的50.1%上升到50.6%。固定资产投资较快增长。全年完成固定资产投资217.04亿元，比上年增长32.3%（见图2）。其中，基础建设投资12.91亿元，增长3.3倍。从产业投向看，第二产业投资46.96亿元，比上年增长17.4%；第三产业投资169.98亿元，增长37.2%。二、三产业的投资比例为21.6：78.3。从投资主体看，国有经济投资32.83亿元，占固定资产投资总额的15.1%；集体经济投资26.79亿元，占12.3%；外商及港澳台经济投资18.59亿元，占8.6%；私营经济投资56.57亿元，占26.1%；其他经济投资82.25亿元，占37.9%。消费品市场较快增长。全年实现批发和零售业增加值 63.08亿元，比上年增长6.7%。实现社会消费品零售总额272.49亿元，比上年增长15.4%（见图3）。其中，批发和零售业实现零售额254.47亿元，增长14.4%；餐饮业实现零售额16.43亿元，增长25.0%。全年实现商品销售总额1823.92亿元，比上年下降2.3%。其中，钢材批发销售额1281.81亿元，下降6.8%。集贸市场成交额85.67亿元，增长27.9%。居民收入较快增长，民生继续改善。据抽样调查，全区城镇居民家庭人均可支配收入24368元，比上年增长10.0%；农村居民家庭人均可支配收入14493元，增长10.1%。城镇居民家庭人均消费支出18086元，增长10.6%；农村居民家庭人均生活消费支出10471元，增长6.5%。城乡家庭耐用消费品拥有量继续增加。据抽样调查，至年末，平均每百户城区居民家庭耐用消费品拥有量：家用轿车8辆，家用空调167台，家用电脑79台，彩电177台，电冰箱100台。平均每百户农村居民家庭耐用消费品拥有量：家用轿车7辆，家用空调159台，家用电脑50台，彩电172 台，电冰箱98台。至年末，居民家庭储蓄存款余额825.17亿元，比年初增加139.26亿元，增长20.3%。第三章、商业环境市场分析1.宝山区商业市场的现状和特性目前宝山商业较发达区域主要是南部凇宝、大华地区，而其他地区如顾村、月浦等则商业设施数量不多，繁荣程度、便捷程度较低，人口导入力度因此受到影响宝山区商业规划概要——宝山商业规划形成“2442”加“1” 商业空间梯度布局，分别形成两个区域性商业中心，四个大型社区商业中心，若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月浦四个社区商业中心，两个特色商业区域，再加上一个新市镇商业和两个海岛地区特色商业，以及形成若干个居住区商业中心和街坊商业。2．淞宝商圈发展现状：本案以3公里范围为主要商圈于以下商业网点毗邻：l黄金广场组团以牡丹江路为轴心的沿街商业及宝山区标志性传统百货商场黄金广场及宝钢商场为主；以黄金广场及宝钢商场为主体的商业中心是目前淞宝地区的中心商圈，也是宝山地区最大的商业中心，在整个商业中心内包括了大卖场、百货公司、家电城等多种零售业态，目标客户大部分为宝山本区居民，以满足他们的日常生活需求为主要功能；l安信商业广场整个项目占地约57000平方米，建有大型综合大卖场、写字楼、专卖店、餐饮、配套银行等诸多生活配套设施，是整个宝山区较为新颖的商业街区。近年，在淞宝板块内有了新建的商业街区落场，安信商业广场项目开业，使得淞宝地区的零售市场的竞争更加激烈；l双城路美食街 主要经营火锅、川菜等传统餐饮为主。素有宝山美食一条街之称的'双城路'，是淞宝地区居民就餐，会客主要场所。现有大型零售物业分布图：居住分布： 淞宝板块内包括宝钢新村、宝林新村、宝山新村和海滨新村等几大区域住宅小区，目前区域内人口众多，文化程度和收入水平也属于宝山区域内比较高的。与目前开发得热火朝天的西城区相比较，这里生活环境成熟、配套设施完善，是一个城市建设较为成熟的区域。3.主要竞争个案分析： 黄金广场：宝钢商场： 安信商业广场：易买得： 北翼商业街：三水国际商业广场：（在建项目）三水国际广场项目位于上海市宝山区淞宝路，紧邻上海港吴淞客运中心，面朝长江、黄浦江、蕴藻浜，“三水国际广场”也因此而得名。　　三水国际广场建筑面积3.3万平方米，分两幢17层高层，由上海分公司负责承建，工程计划于2011年12月完工。该项目集商业、办公功能于一体，依托于吴淞巨大的地理优势，远期结合整个淞宝地块，周边配套以现代商业、航运服务、金融等相关产业，建成后将成为宝山地区重要的滨江景观和商业项目，具有巨大的升值空间。 4.淞宝商圈项目租金分析：从目前市场可得知的信息中，租金报价最高的是牡丹江路沿线商铺；本区域中，未来2年内没有竞争项目，其中安信生活广场的租金报价在本区域内也是一个高点，在未来对于本项目具有较大直接的借鉴意义；从租金的分布来看两级分化较为明显，虽然基本属于同一个区域，但是彼此间差异性较大；随着本区域商业氛围进一步的成熟，本区域的租金水平在未来可能有进一步攀升的态势，为本项目的入市创造了较为积极的氛围。零售业街铺租金为1.00/M/天—10.00/M/天卖场店中店为5.00/M/天—7.50/M/天（不含管理费）综合市场为2.00/天/M——3.50元/天.㎡ 附租金价格表：5.项目区域人口与消费习惯简析：项目所处地区为吴淞、友谊两街道处，其人口数量在13万人左右。大多消费人群为淞宝本地居民及周边临近街道居民，市区消费群体相对较少；居民基本以家庭、好友形式为主；节假日人流较多；平日18：00后，商圈内人流大幅增长；附近的居民一般去黄金广场购物较多。第四章、总结：l淞宝商圈目前的商业形态仍是以传统商场与沿街底铺相结合，以服务周边社区内居民的日常生活消费为主要功能，整体定位中低档，走大众化消费路线；l 淞宝板块作为区域商业中心，周边大量的人口数量及未来吴淞国际邮轮码头的正式运营，将为淞宝板块内的零售项目带来更多高素质的消费群体。无论是消费能力还是消费意愿，这部分消费群体的消费倾向都将更加多元化。因此，不同类型的餐饮、家庭型娱乐设施以及各种特色商业都将在淞宝获得更大的发展空间；l本项目处在淞宝商圈的南部，而目前整个淞宝商圈的主要零售项目大部分集中在本项目北部，这些百货及沿街商铺所属的牡丹江路商圈及安信商业广场势必会截流来部分消费群体，因此，淞宝商圈内圈的消费者不可避免的会分流到牡丹江路商业街、安信商业广场；l本项目北侧的安信商业广场，对于本项目的影响力不可忽视，尤其是在零售品牌专卖店和餐饮等方面。因此，本项目应尽量避免在此类业态上与其直接竞争。