上海荒岛——正泰阳光苑策划简案

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1、上海荒岛一正泰阳光苑策划简案正泰.阳光营销策划案第一部分市场篇一、宏观市场1、建邺区概况建邺区位于南京主城区西南部，东接市中心新街口，西临长江，总面积20.972平方公里，人口25万。下辖朝天宫、止马营、安品街、莫愁湖、南湖、兴隆等6个街道。区内有繁华的市屮心商贸区，也有待开发建设的城郊片区。外秦淮河穿境而过直达长江,江东路、虎踞南路、建邺路、王府大街等主干道为框架的道路网络已初步形成。秦淮区IH城改造、道路拓宽、防洪设施等基础建设的步伐快马加鞭，文化教育卫牛设施建设日新刀异，房地产开发力度日益加大。市政先后投资数十亿元，新建、拓宽、改造道路29条，总长度30

2、.7公里。特别是王府大街、虎踞南路、建邺路、汉中门大街、水西门大街、江东路及集庆门大街等景观路的建设改造，标志着建邺区大交通网络的基本形成，更重要的是将南京中心城市的商业、文化氛围向建邺区纵深延伸，使建邺区商业环境及城市品位得到提升。2、本案所在区域概况本案位于集庆门大街以南南苑区域，集庆桥、路（西延）工程曾被列为1999年南京市城建重点项口，东起集庆门，西达江东路，全长3.15公里，规划幅宽40米。东端点跨越秦淮河的集庆桥是南京市首次通过竞标选定设计方案的市政项H。与桥紧接向西延仲的集庆西延路，由东向西分别与长虹南路、南苑路、南湖路、湖西路、茶南路相交直达江

3、东路，全长3公里，由双向8车道构成。该路成为南京市西南地区横贯东西、沟通新老城区的条主干道。对开发河西新区，搞活该区域的房地产业，促使区域经济繁荣，改善新区社会环境起着积极的作用。3、但就目前而言，南苑一带属于外来人口聚集区，人气相对较旺，但大型配套不全,无标志性建筑及完善的商业设施。4、区域供应量本案附近目前在售或者即将销售的人小楼盘共10个，建筑面积共约98万平均销售率约40%,当前可售建筑面积约59万代。目前止在销售的楼盘有吉庆家园二期，国信南苑新村、天都芳庭、康桥翠湾。销售过程中一个共同的现象是80-90册的小户型都已售完。5、楼盘分布情况与价格分析周

4、边楼盘分布：以本项目为中心，北至水西门大街，南至应天西路，东至凤台路，西至湖西街在售楼盘共十个楼盘：离南苑较近的有集庆门大街上的“江南名府”、“彩虹苑”，长虹路上的“云锦美地”，应天西路上的“爱达花园”、“吉庆家园”、“天都芳庭”、“新百花园”。1.5公里半径内的有南湖路的“金虹花园”、湖酋街的“建盛丽庭”、水西门大街的“湖心花园”，大部分楼盘集中在本区域主干道两侧。本区域楼盘的销售单价基本为3100元/点——4800元/n?。相对高价的有江南名府，均价3400元/m2,主要是以景中景园林设计为主卖点，将南京地域特色与小区规划整合。今年年初起售价2700元/m

5、?的吉庆家园，二期销售起价已达3100元/nV,独有的联排别墅售价高达4500元/m2,-K凭借突出的物业形态和景观。楼盘的定价是各种因素的总体反映，个案的地段、周边环境、规划方案、开发商的品牌决定着物业价格，但同时乂各有轻重。诸如江南名府除独特坏境设计外，地段起了决定作用；吉庆家园、天都芳庭、新百花园以周边配套取胜；开发商品牌效应的典范应属栖霞建设的云锦美地，其未开盘的对外报价就比南京大开发在售的金虹花园起售价高出了500元/n/。6、未来趋势建邺区三大规划——奥林匹克奥林匹克中心定址河西，市政府高起点巫新规划，河西新区向南拓延36.1平方公里，以建设体育中

6、心为契机，积极培育河西副中心、提高公共配套水平、居住开发规模和建设标准，完善设施配套建设；注重滨江地区环境建设和集屮绿地建设，改善河術整休环境。现代化体育中心的建成，以及随之而來的各项体育大会的召开，必将对河西地区的经济繁荣、市政建设和社会生活产生戸大影响。大量的市政、公用建设将超前配套到位,•Z相关的商贸、文体、旅游、娱乐、餐饮等行业将悄然兴起，将极大地促进当地经济的繁荣与发展，并带动周边区域的发展。建邺区三大规划——赛虹桥立交赛虹桥立交整个丁程建设将于今年5月正式启动。整座立交桥为四层全互通定向式立交,西至应天酋路，东到集合村路，北至凤台桥，南达凤台南路，

7、高度达30.5米，有两条主车道和8条匝道。工程还包括在风台路和集庆门路口处建一条长100米的南北向隧道,用以缓解这个地区的交通压力。建邺区三大规划——水西门大街的拓宽币政规划将建水術门景观大道，口前水西门大街正在全面拆迁o随着体育中心、赛虹桥立交的新建、水西门大街的拓宽，众多的本地乃至外省市的开发商也将云集河西。像深圳万科的金色家园，栖霞建设的云锦美地等。新盘、靓盘的不断推出，消费者可选择的余地也在加大，势必各物业之间的竞争也将愈演愈烈，开发商唯有不断提升住宅的品质，多开发特色物业，充分挖掘消费潜力，才能立于不败之地o7、价格走势在逐渐升温的河西新城，房价上涨

8、是必然趋势，随着大最政策法规出台，购房