车苑•华庭营销策划简案.doc

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1、车苑·华庭营销策划简案营销策划总体思路：总体原则：最好的策划是做第一，至少要做到项目区域范围内的唯一。根据项目的实际情况，在目前市场条件下及项目所在区域范围内的周边楼盘作为参考案例来分析：项目在周围竞争对手及周边区域范围内要想脱颖而出，产品本身必须要有自己的突出特色或者是较为强有力的突出性价比，而不仅仅只是宣传口号上的某种概念，更不是不着边际的宣传口号。（本策划方案，我方保证从项目案名、推广语的提出、平面设计等原创性项目均为原创，不涉及其它项目知识产群的问题。）市场分析29总结：盐城市场主体回暖市场分析我方根据目前所掌握的资料，做一个笼统的判断，其基础来自于目前的销

2、售数据以及在实际操作中的浅显的经验，避免市场分析状况笼统和不确切，不拘于一家楼盘的热销和滞销，单个案例的情况并不能代表本项目的今后实际销售状况，仅仅只能作为我方的一个参考。宏观：目前盐城整体市场商品房存量在180万平米左右，其中最近3个月较去年年底，销量有了大幅度的提升，一月份成交119555平米，二月份成交163542平米，三月份成交115921平米，即使保持一定的增长速度，在市场价格没有大幅下降的前提下，要想恢复到原先房产市场一片红火的情况，可能性几乎为零，再加上现在的市场几乎以刚性需求为主，消费者多了更多的理性，投资客户几乎消失，在一定的时间内，盐城市范围内房

3、价上升空间几乎不存在，以现在的销售速度，即使没有新的楼盘上市，全部消化掉剩余房源，至少要15个月左右的时间。2009年盐城商品房销售统计：1月总计成交楼盘套数(含经济适用房)1005套2月总计成交楼盘套数(含经济适用房)1092套3月总计成交楼盘套数(含经济适用房)1232套区域：城西南区域我方主要选择长期的观察对象，特别是本项目的直接竞争对手依云香溪，其销售状况将会为我方提供直接的参考。1、依云香溪29优惠政策:一次性付款9.7折,贷款9.8折，开盘期间在此基础上每套优惠1万元价格：均价3300元/平方米建筑类别：小高层户型面积：34平方米--120平方米作为本项

4、目的最直接竞争对手，其销售的好会对本项目的销售具有一定的指导作用，其从2008年7月开盘至2009年1月份共销售其中的7号楼，至一月底尚有7套房子未销售。前后7个月的时间共销售90套左右的房子，其起售价也从3060/平方米下降到2960/平方米左右，加上折扣优惠期间的优惠1万元，其平均销售价格已下探至3100元/平方米左右。二期8号、9号楼于4月12号开盘，1天左右的时间，现场售楼处成交50套左右，其客户积累时间大约在3个月左右的时间，较上一期的销售有了一定的提高，但是销售速度依然缓慢。尤其值得我方注意的是凡是到过依云香溪的客户都认为车苑华庭是纯粹的拆迁安置房。2、

5、西城逸品优惠政策:一次性付款9.6折，按揭9.8折价格：均价3880左右建筑类别：小高层户型面积：90平方米—200平方米29优惠程度目前在有折扣的前提下，每套房子再优惠10000——15000元。3、中庚香城美地价格：均价3700左右建筑类别：小高层、高层户型面积：90平方米—160平方米目前优惠100元/平方米，从香城美地前期定价来看，目前价格有了大幅度的下调，从最初开盘前期对外报价4500元/平方米，到现在的实际销售均价3700元/平方米，价格的调整力度非常强劲，然而销售状况依然不见起色，目前政府安置的拆迁户在此购房，对拆迁户的实际报价是2500元/平方米，其

6、余差价部分由政府补足。4、金大洋花园价格：均价3800左右目前金大洋花园1期已全部销售完毕，2期正在内部认购，具体状况不明。作为目前项目区域开发最早的楼盘，前期经过将近3年的时间，虽然1期销售状况良好，然而开发周期过长，无疑将会使开发公司财务成本大幅上升。产品定位——新城南和谐康居示范社区29思考点：1、根据项目目前现有的资料、目前区域内的竞争楼盘状况，项目要想脱颖而出，必须要有自己的与众不同。2、我们建设项目的真正目的：经济效益与社会效益并存；我想这是每一个有良心的开发商共有的想法，如果只是单纯的追求经济效益的最大化，在产品定位的过程中，往往脱离了项目的实际状况，

7、到最后留给市场的只是所谓的建筑垃圾，我方希望我们最后留给市场的是一座标杆、一种示范、一座可以世代传承的好房子——50年后依然精彩。3、房子与人一样都是有内涵的，一个人虽然外表英俊，如果没有内涵，那只能作为空洞的躯壳，房子依然如此。现在我们所看到的项目的一切只是硬件，而我们所营造的生活方式将是所谓的软件也就是人的内涵。我们将“软件”的理解也是看的着的，实际存在的东西，不是空洞的概念炒作。最好的策划是使产品定位做到市场第一，或者是市场唯一要使本项目做到市场第一有点困难，但是唯一大有可为做到唯一的方法就是项目要有自己的独特内涵1、上风上水之地：三面环水，前有出路、后有