正泰阳光营销策划案 荒岛

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1、正泰·阳光营销策划案上海荒岛房地产工作室南京公司正泰·阳光营销策划案第一部分市场篇一、宏观市场1、建邺区概况建邺区位于南京主城区西南部，东接市中心新街口，西临长江，总面积20.972平方公里，人口25万。下辖朝天宫、止马营、安品街、莫愁湖、南湖、兴隆等6个街道。区内有繁华的市中心商贸区，也有待开发建设的城郊片区。外秦淮河穿境而过直达长江，江东路、虎踞南路、建邺路、王府大街等主干道为框架的道路网络已初步形成。秦淮区旧城改造、道路拓宽、防洪设施等基础建设的步伐快马加鞭，文化教育卫生设施建设日新月异，

2、房地产开发力度日益加大。市政先后投资数十亿元，新建、拓宽、改造道路29条，总长度30.7公里。特别是王府大街、虎踞南路、建邺路、汉中门大街、水西门大街、江东路及集庆门大街等景观路的建设改造，标志着建邺区大交通网络的基本形成，更重要的是将南京中心城市的商业、文化氛围向建邺区纵深延伸，使建邺区商业环境及城市品位得到提升。2、本案所在区域概况本案位于集庆门大街以南南苑区域，集庆桥、路（西延）工程曾被列为1999年南京市城建重点项目，东起集庆门，西达江东路，全长3.15公里，规划幅宽40米。东端点跨越秦

3、淮河的集庆桥是南京市首次通过竞标选定设计方案的市政项目。与桥紧接向西延伸的集庆西延路，由东向西分别与长虹南路、南苑路、南湖路、湖西路、茶南路相交直达江东路，全长3公里，由双向8车道构成。该路成为南京市西南地区横贯东西、沟通新老城区的一条主干道。对开发河西新区，搞活该区域的房地产业，促使区域经济繁荣，改善新区社会环境起着积极的作用。3、-14-正泰·阳光营销策划案上海荒岛房地产工作室南京公司但就目前而言，南苑一带属于外来人口聚集区，人气相对较旺，但大型配套不全，无标志性建筑及完善的商业设施。4、区

4、域供应量本案附近目前在售或者即将销售的大小楼盘共10个，建筑面积共约98万m2，平均销售率约40%，当前可售建筑面积约59万m2。目前正在销售的楼盘有吉庆家园二期，国信南苑新村、天都芳庭、康桥翠湾。销售过程中一个共同的现象是80-90㎡的小户型都已售完。5、楼盘分布情况与价格分析周边楼盘分布：以本项目为中心，北至水西门大街，南至应天西路，东至凤台路，西至湖西街在售楼盘共十个楼盘：离南苑较近的有集庆门大街上的“江南名府”、“彩虹苑”，长虹路上的“云锦美地”，应天西路上的“爱达花园”、“吉庆家园”、

5、“天都芳庭”、“新百花园”。1.5公里半径内的有南湖路的“金虹花园”、湖西街的“建盛丽庭”、水西门大街的“湖心花园”，大部分楼盘集中在本区域主干道两侧。本区域楼盘的销售单价基本为3100元/m2——4800元/m2。相对高价的有江南名府，均价3400元/m2，主要是以景中景园林设计为主卖点，将南京地域特色与小区规划整合。今年年初起售价2700元/m2的吉庆家园，二期销售起价已达3100元/㎡，独有的联排别墅售价高达4500元/m2，其凭借突出的物业形态和景观。楼盘的定价是各种因素的总体反映，个案

6、的地段、周边环境、规划方案、开发商的品牌决定着物业价格，但同时又各有轻重。诸如江南名府除独特环境设计外，地段起了决定作用；吉庆家园、天都芳庭、新百花园以周边配套取胜；开发商品牌效应的典范应属栖霞建设的云锦美地，其未开盘的对外报价就比南京大开发在售的金虹花园起售价高出了500元/m2。6、未来趋势建邺区三大规划——奥林匹克奥林匹克中心定址河西，市政府高起点重新规划，河西新区向南拓延36.1平方公里，以建设体育中心为契机，积极培育河西副中心、提高公共配套水平、-14-正泰·阳光营销策划案上海荒岛房地

7、产工作室南京公司居住开发规模和建设标准，完善设施配套建设；注重滨江地区环境建设和集中绿地建设，改善河西整体环境。现代化体育中心的建成，以及随之而来的各项体育大会的召开，必将对河西地区的经济繁荣、市政建设和社会生活产生巨大影响。大量的市政、公用建设将超前配套到位，与之相关的商贸、文体、旅游、娱乐、餐饮等行业将悄然兴起，将极大地促进当地经济的繁荣与发展，并带动周边区域的发展。建邺区三大规划——赛虹桥立交赛虹桥立交整个工程建设将于今年5月正式启动。整座立交桥为四层全互通定向式立交，西至应天西路，东到集

8、合村路，北至凤台桥，南达凤台南路，高度达30.5米，有两条主车道和8条匝道。工程还包括在凤台路和集庆门路口处建一条长100米的南北向隧道，用以缓解这个地区的交通压力。建邺区三大规划——水西门大街的拓宽市政规划将建水西门景观大道，目前水西门大街正在全面拆迁。随着体育中心、赛虹桥立交的新建、水西门大街的拓宽，众多的本地乃至外省市的开发商也将云集河西。像深圳万科的金色家园，栖霞建设的云锦美地等。新盘、靓盘的不断推出，消费者可选择的余地也在加大，势必各物业之间的竞争也将愈演愈烈，开发商唯有不断提升住宅的