房地产金融 第2章 房地产金融概述

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1、房地产金融学时：32学分：2课程性质：限选任课教师：周霞北京建筑工程学院第二章房地产金融概述第一节房地产金融的概念、特点和作用第二节我国房地产金融的发展第三节国外房地产金融的发展第一节房地产金融的概念、特点和作用一、房地产金融的内涵二、房地产金融的特点三、房地产金融的作用房地产金融的内涵基本任务是为房地产的生产、流通和消费筹集资金和分配资金。在房地产开发、流通和消费过程所进行的与货币流通和货币资金融通有关的一切金融活动的总称。房地产金融政策性房地产金融商业性房地产金融注意两者的区别！房改金融与商业性房地产金融的区别房改金融商业性房地产金融目的

2、筹集并融通住房建设资金盈利资金来源强制性、特定、低成本、地方性多样化、无强制性、无地方性资金运用专款专用、优惠利率、期限长、地方性机构自主、可跨区域调剂资金、商业利率发展方向阶段性长期性业务范围只涉及住房各类房地产房地产金融的特点相对较高的安全性有担保的信用：人的担保（第三方保证）和物的担保（抵押、质押）位置的固定性、使用的耐久性保值增值性流动性较差证券化的趋势业务成本较高，但收益较好政策性强房地产金融的作用(一)增加房地产资金投入，支持房地产商品供应(二)提高居民购房支付能力，支持居民住房消费，改善居民消费结构(三)调整银行信贷资产结构，改

3、善资产质量，促进金融业务深化与创新(四)国家对房地产业和金融业进行宏观调控的重要手段之一。第二节我国房地产金融的发展1.建国前的房地产金融业务：20世纪二三十年代，上海、天津等房地产投资融资活动。如，北四行合办的四行储蓄会在上海投资建造国际饭店大厦。2.1949-1956年短暂存在：如1956年鼓励职工个人建造住宅，建行试办400万元建造住宅贷款。3.1957-1978年沉寂阶段：计划经济，住房供给制。4.1978-1988年复苏阶段：住房制度改革，政策性房地产金融逐步活跃5.1988年-1994年复苏后的发展：政策性金融大规模展开6.199

4、4年-1998年发展的规范：出台多项信贷政策和规则7.1998年-2002年推进阶段：商业房地产金融迅速发展8.2003年以来，调控和创新阶段：调控力度加大，金融工具不断创新、融资渠道多元化。P19-22.国外房地产金融的发展——三次房荒推动各国房地产业的发展第一次“房荒”起源于19世纪中叶。由于产业革命的发展，产业和人口向城市集中；第二次“房荒”发生在第二次世界大战以后，由于战争毁坏了大量住房；第三次“房荒”起始于20世纪70年代,主要发生在发展中国家，由于人口增长率高、城市化进程加快、缺少住宅建设资金等原因。国外房地产金融的发展——各具特

5、色的房地产金融制度英国：互助性的建筑协会，1775年理查德.凯特雷在伯明翰美国：高度发达的抵押贷款金融机制、职能分工完善的抵押贷款机构及担保机构、发达的证券化制度日本：完善、各有分工的住房金融支持体系、住房金融公库制度新加坡：中央公积金制度德国：住房储蓄银行——合同储蓄制度常见的房地产金融筹资模式以筹资方式看，目前国际上常见的房地产金融模式包括：（一）直接融资运行模式。即，购房者直接从资金富余者手中通过私人关系或者商业关系借款。这是房地产金融体制不发达的发展中国家经常采用的非正式融资方式。（二）合同储蓄模式（契约融资模式）；（三）强制储蓄模式

6、；（四）非强制存款筹资模式。一种最主要的房地产金融制度。它是指金融机构吸引中短期储蓄，然后贷给长期购房者的筹融资模式。不足之处是：短借长贷。（五）资本市场模式。合同储蓄模式（契约融资模式）借贷双方通过契约储蓄方式筹措房地产金融资金的模式。基本特征：存贷结合、封闭运行、互助合作。如英国建筑协会、德国住房储蓄银行、日本住房金融公库。※日本住专金融案的启示强制储蓄模式即在资金短缺的情况下，国家通过建立各类基金以保证房地产金融资金的供应。基本特征：资金稳定性强、资金存款期限长、筹资数额大、筹资成本低。主要以新加坡中央公积金、巴西的强积金为代表。资本市

7、场模式欧美国家依靠其发达的资本市场充分运用金融手段筹集房地产金融资金的模式。基本特征：公司化操作、筹资迅速而灵活、市场化的风险分担机制。以美国、加拿大等国家的抵押贷款证券化为典型。※美国次级贷危机的启示