房地产投资资金融通概述.ppt

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1、房地产投资资金融通如何保障房地产投资所需资金？主要内容1.房地产投资资金融通的必要性；2.房地产开发投资资金融通渠道和程序；3.房地产置业投资资金融通渠道和程序；4.房地产投融资担保和保险的含义和作用；5.房地产投资资金融通决策一、房地产投资资金融通的概念1.含义房地产投资者为保持流动性、规避风险或追求更大利益等需要，在房地产金融市场运用相关金融工具获得资金支持，以保障房地产投资的顺利进行的行为或过程。房地产项目资金循环图示土地购置支付工程款等土地开发转入开发房屋建成预售/租储备资金货币资金生产资金货币资金成品资金售租特点：资金占用量大，占用时

2、间长，周转速度慢；资金运动受区域范围的影响房地产投资资金融通的必要性（1）开发资金需要量巨大与开发商自有资金有限的矛盾第一，资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢；第二，追求规模效应而超出了开发商自有资金；第三，规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。（2）购置所需资金量大与当前支付能力有限的矛盾一是当时资金实力不够；二是保持对资金的主动性；三是将资金压力在时间上摊薄；四是贷币价值的变化；五是提前实现房屋购买行为，如尚未付清借款时已有了房屋。房地产价值的提高，投资者从自有资金到贷款、股票或债券，而房地产也成为资金提供机构的资产

3、。房地产投资资金融通与房地产金融私人市场公众市场权益融资个人房地产上市公司企业权益型REIT退休基金债务融资商业银行抵押贷款支持证券保险公司抵押型REIT退休基金权益融资方式上市或增发新股：条件较苛刻，融资成本高；吸收其他机构投资者资金：对企业和项目要求高；合作开发：较为有利和普遍债务融资方式企业债券：债券利率和融资成本高；抵押贷款：比较有利，也比较普遍；信用贷款：对企业的要求较高其他如预收定金和房款、留存收益等。向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。贷款便捷、成本较低，但期限较短，使用常受到限制。1.房地产开发

4、贷款贷款用于购置土地，风险极高，抵押率通常为50～60％，我国金融机构不得发放。（1）土地购置贷款二、房地产开发投资资金融通（2）土地开发贷款用于对土地进行改良，虽然风险较高，但金融机构会拥有第一抵押权。（3）建设贷款用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本，金融机构要求以该房地产项目、其他房地产项目、质押或第三方保证作为担保。房地产开发贷款的条件除一般贷款条件外，还包括：企业的条件：营业执照，开发权，健全财务管理和经济核算制度，贷款账户和结算账户；项目的条件：土地使用权，项目相关合法证件及市场前

5、景，预算合理且自有资金占比达到项目预算投资总额的35%）；开发商对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。土地储备制度运行国有土地收购重新开发储备土地市场存量土地增量土地出让招拍挂2.土地储备贷款向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。贷款要求严格，抵押率较低。发放条件县级以上政府指定或委托的土地储备机构和对土地进行一级开发的企业；资本金到位、管理规范；调查土地整体情况；关注土地价值状况；专户管理，监控土地收益。发行条件连续三年盈利；净资产收益率每年不得低于10%；累计对外投资额不超过净资产的50%；总资产负债率低于70%；

6、所有者权益至少5000万元。3.房地产企业发行股票获得永久资本，提高自有资本率；资金使用限制较少；可获得高于账面价值的溢价资金等。但融资成本较高，会使得原投资者弱化乃至失去对企业的控制权。4.房地产信托融资信托投资公司通过资金信托方式集中两个或以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。特点规模小，期限短，要求收益率高，及时满足需要，降低企业财务总成本；提供全程融资服务；信托计划依托项目且流动性较差。发行条件有国家认可的执业资格

7、；注册资本不少于1000万元人民币；具有完善的法人治理结构；具备足够的人力、组织及技术资源，其中至少有2人在房地产投资管理方面具备５年以上可追溯的记录；中国银监会要求的其他条件。5.房地产债券融资为了筹集特定房地产开发建设资金而发行的借款信用凭证，具有高效灵活、无中途停贷或回收的风险、易于被大众接受等特点。发行条件净资产额的限额：股份有限公司不低于3000万元，有限责任公司不低于6000万元；累计债券总额不超过公司净资产的40%，累计债券总额指公司成立历来发行的所有债券的尚未偿还部分，发债额度不能超过整个项目所需资金的20％；最近3年平均可分配

8、利润足以支付1年的利息；筹集的资金投资方向符合国家产业政策；债券利率不得超过国务院规定的利率水平；国家规定的其他条件。6.在建工程抵押贷款抵押人为取得