修改) 房地产金融概述

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1、第一章　房地产金融概述第一节　房地产金融一、房地产金融的涵义（一）房地产房地产：具一定的权属关系的房屋与土地的总和。包括：１、土地：包括地表及有限向上和向下延伸的空间及其范围内的物质。２、附着物：以房屋为主体的附于土地之上的人类创造及自然生成物。３、附属物：房地社会存在形式，即社会通过法律或习惯形成的附属于房地之上的各项权利。（二）房地产金融房地产金融：以房地产为特定对象，围绕房地产开发、经营和消费而进行的资金融通活动。基本任务：运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中资金的良性循环。具体业

2、务：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，房地产投资、信托、保险、典当和货币结算，代理房地产有价证券的发行与交易等。二、房地产金融的分类（一）按经营性质分为政策性房地产金融和　自营性（商业性）房地产金融１、政策性房地产金融：按政策规定办理的与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通和结算等信用活动。２、自营性房地产金融：银行与非银行金融机构在国家政策允许的范围内办理的与房地产有关的资金的筹集、融通和结算等信用活动。３、区别：政策性房地产金融自营性房地产金融主要目的非盈利，政策性盈利资金来源强制性自主性资金运用专向性，优惠性自主性（二）按

3、融通方式分为直接金融和间接金融１、直接金融：不经金融中介机构作媒介而由资金供给者和房地产资金需求者双方直接协商进行的融资。２、间接金融：经金融中介机构参与的资金融通活动。３、区别：是否经金融中介机构参与作媒介（三）按放款形式分为信用放款和担保放款１、信用放款：凭借款人的信誉，无须提供任何担保的融资活动。２、担保放款：借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保。３、区别：是否需要担保三、房地产金融的特点１、集中性房地产是特大商品，其内在特殊性决定了其在再生产过程中必须有巨额资金投入，必须有专门金融机构的参与和稳定充裕的信

4、贷资金来源。２、信贷周转期长①房地产开发建设周期长②房地产资金回收周期长３、资金运动固定性４、资金增值性G—W〈…P…Wˊ(W+△Wˊ)—Gˊ(G+△G)PMA①②③①　购买阶段：即投入资金，购置土地，建筑材料，组织劳动力②生产阶段：组织生产要素，进行建设施工，形成新的房地产③　售卖阶段：将形成的房地产投入流通，实现房地产的使用价值和价值５、风险性①　政策风险②　决策风险③　自然风险④　财务风险四、房地产金融的作用１、有效地筹集社会资金，促进房地产业发展２、合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续性发展３、执行国家房地产业政策，有效调节房地产

5、业发展第二节　房地产金融市场一、房地产金融市场的界定（一）房地产金融市场的概念传统定义：①房地产金融市场：进行房地产资金融通活动的场所。②房地产金融市场：指以各种房地产金融工具为对象而发生的交易。内容：１、资金的筹措２、资金的运用（房地产贷款）３、资金的融通（金融手段和工具）４、政府对市场的调控综上：房地产金融市场的定义：房地产金融市场是为保证房地产的健康发展，围绕房地产的开发、经营、消费而开展的金融工具的交易，以及由此而形成的借贷、信用、供求等关系。（二）房地产金融市场的分类１、按融资期限划分：（１）房地产货币市场：融资期限在１年以下的房地

6、产金融市场。包括：短期证券市场、贴现市场、拆借市场（２）房地产资本市场：融资期限在１年以上的房地产金融市场。包括：股票市场、中长期债券市场、余额抵押市场２、按地域空间划分：（１）国内房地产金融市场（２）国际房地产金融市场３、按经营性质划分：（１）政策性房地产金融市场：专门进行政策性房地产金融活动的市场。（２）商业性房地产金融市场：以盈利为目的的商业原则进行房地产资金交易活动的市场。４、按实物形态划分：（１）房产金融市场：围绕房屋的再生产发生的资金的资本融通活动所形成的市场。（２）地产金融市场：围绕地产的再生产发生的资金的资本融通活动所形成的市

7、场。（３）房地产金融市场：围绕整体房地产的再生产发生的资金的资本融通活动所形成的市场。５、按运行结构划分：（１）一级市场：房地产金融资产的初始交易市场。（基础部分）包括：金融机构存贷款业务、房地产证券的发行业务等（２）二级市场：房地产资产的再交易、再融通的市场。（核心部分）包括：房地产金融机构向其它银行的贷款、拆借活动，银行、企业、个人出售持有的房地产证券等房地产金融一级市场　　房地产金融二级市场借款人居民个人房地产开发企业建筑企业其它经济机构金融中介商业银行储蓄银行抵押银行商业银行储蓄银行抵押银行其它金融机构金融市场的机构和个人投资者金融市

8、场保险公司养老基金退休基金银行个人金融市场的机构和个人投资者房地产抵押住房抵押贷款住房抵押证券资金抵押或信用资金证券股票资金证券股票资金６、按融资工具划分：（１）房