房地产金融讲义第3章

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1、第三章抵押贷款的运作杠杆原理抵押贷款的偿还抵押贷款的运行过程抵押房屋的使用和管理利率变化对还款额的影响期前还款的处理其他抵押贷款类型第一节杠杆原理杠杆原理是静态地分析房地产投资收益的会计工具，是基于现金流会计准则的分析方法，在房地产金融和房地产开发、经营中具有非常重要的作用。一、杠杆原理的特性1.基本概念资产总额V：在房地产经济中是特指某项房地产投资的市场价格，即买入价。负债M：特指购买该项房地产而借入的资金。股东权益E：特指在该项房地产投资中投资者所投入的自有资金。三者的关系是：V=M+EM/V为负债比率，在投资的初始期即为按揭成数（贷款比率）E/V为权益比率，

2、在投资的初始期即为首付成数（首付比率）。收益CF：指在房地产经营中每年所产生的净现金流，即每年经营收入减去经营费用的差值。在房地产经营中，净营业收益的分配为两部分：a付给银行贷款利息，b股东收益。即:CF=M*i+股东收益资产收益率：R=CF/V=CF/（M+E）股东收益收益率：Y=股东收益/股东权益=（CF-M*i）/E2.原理与计算公式由资产收益率公式R=CF/V=CF/（M+E）可以得到：R=CF/V=（M*i+Y*E）/V=M/V*i+E/V*Y，即资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东收益率的积之和。由此，我们还可以得到：Y=（VR-M*i）

3、/E=（VR-M*i）/（V-M）=i+（R-i）V/（V-M）这里，我们记（R-i）为D，即资产收益率与贷款利率的差；记V/（V-M）为L，即权益比率的倒数，称为杠杆因子。则Y=i+D*L上述分析是基于现金流和普通会计准则的财务分析，其结果就像普通物理学的“杠杆原理”一样，所以，我们把通过适当的借款来提高股东权益收益率的方法称为“财务杠杆”法，怎样的杠杆因子才适当呢？3.计算实例我们通过几个简单的实例来说明杠杆原理的作用，分三种情况来计算。⑴杠杆效应有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款（最高比例为90%），贷款的年利率为12%，公寓

4、出租的年净收益为300万元。则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的。不同贷款比率股东权益收益率差贷款比例/%经营收入/万元负债成本（贷款年利息）/万元权益收入/万元权益资本（投入的自有资金）/万元负债（贷款额）/万元权益收益率/%资产收益率/%资产收益率与贷款利率差D杠杆因子L030003002000015153130300722281400600161531.4360300144156800120019.51532.5903002168420018004215310⑵财务风险有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款（最高比

5、例为90%），贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为200万元，则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的，有时还会具有较大的风险。财务风险比较贷款比例/%经营收入/万元负债成本（贷款年利息）/万元权益收入/万元权益资本（投入的自有资金）/万元负债（贷款额）/万元权益收益率/%资产收益率/%资产收益率与贷款利率差D杠杆因子L02000200200001010-2130200721281400600910-21.4360200144568001200710-22.590200216-162001800-810-210⑶贷款不同利率水平对权益收益率的影响有

6、一幢公寓价值2000万元，投资者因为自有资金不足，向银行贷款（比例为70%），公寓出租的年净收益为300万元，请比较贷款的年利率分别为8%，10%，12%，14%，20%，25%时的权益收益率。不同贷款利率水平的权益收益率经营收益/万元贷款利率/%贷款数量/万元贷款成本/万元自有资金投入/万元权益收益/万元资产收益率/%权益收益率/%资产收益率与贷款利率差D杠杆因子L300814001126001881531.3373.333001014001406001601526.6753.33300121400168600132152233.33300141400196600

7、1041517.3313.3330020140028060020153.33-53.33300251400350600-5015-8.33-103.33二、杠杆作用的形式通过上述实例的计算分析，可以得到这样的结论：杠杆作用包括正作用、中性作用、负作用。其具体影响如下：⑴杠杆正作用当资产收益率大于贷款利率时（即D>0），形成正的杠杆作用，使权益收益率上升，提高了自有资金的使用效率。D越大则作用越强，提高贷款比率越有利。L越大越好！⑵杠杆中性作用当资产收益率等于贷款利率时（即D=0），形成中性杠杆作用，权益收益率不受影响。贷款对于扩大经营规模，提高企业的影响力有重要