南澳别墅项目物业发展建议报告分享沙龙

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1、孟大强南澳别墅项目规划要点分享南澳别墅项目组南澳别墅项目物业发展建议报告分享版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。前言报告的目的：通过世联的豪宅操作经验系统的、更详细的给出提升项目价值和竞争力的建议，便于开发商与设计院沟通，推动后续工作。报告的核心内容：产品规划建议我们不是设计院，我们给出的不是具体的设计方案；我们要从营销的角度给出产品规划的建议。从营销的角度评价别墅项目规划方案是否考虑地块的限制条

2、件的制约；是否实现了价值最大化（景观、收益）；是否产品丰富及有创新产品，及土地私有最大化；是否有标竿产品（楼王）；是否因地制宜是否有豪宅符号是否考虑地块的限制条件的制约？是否考虑地块的限制条件的制约容积率，限高西部处临路高差较大，有护坡挡土墙，而且坡度均大于30％；本项目地块位于公路的东侧，车辆进入项目地块需逆行；三面环山，周边环境稍显不纯粹，生活配套不齐全；规划中主要考虑：1）项目的进入行问题（入口,施工组织等）2）车辆逆行问题（加设红绿灯）3）临路，噪音的处理（建筑材料的利用等）4）小区安防、物业管理、会所配置等是否实现了价值最大化（景观、

3、收益）？是否实现价值最大化（景观、收益）一级景观区二级景观区三级景观区地块地势情况：地块地势南高北低，西高东低，北部基本上为半坡，南部地势中间高，四周低。项目四周景观：本项目地块西面、西南面、西北面临海，无限海景尽收眼底；北、东、南三面靠山，山景绿树成荫，“居山观海”。规划中主要考虑：1）最好的产品摆在景观资源最好的位置；2）产品摆放时候考虑海景资源最大化；是否实现价值最大化（景观、收益）B1B3B2B5B4B6B7B8地块评价表按六种不同的评价因子对各地块打分，分值分别为5，4，3，2，1分析结果:B4=B6>B3>B1>B2>B8>B5=B

4、7舒适独栋豪华独栋联排TOHO会所＋公寓楼王B1B3B4B5B6B4B2B7B8为实现景观资源最大化，建议根据地形进行适当的造坡，别墅依就地形进行设计退台。是否实现价值最大化（景观、收益）算帐方案一方案二方案三总收益7.1亿7.5亿7.4亿景观优良度2.022.412.36>方案二>方案三方案一通过算帐来选择最优方案是否产品丰富及有创新产品，及土地私有最大化？是否产品丰富及有创新产品，及土地私有最大化基础：地块容积率及产品的舒适度，客户研究产品线丰富——扩大客户群，且消化容积率（度假别墅）创新产品——营销上的说法土地私有最大化——花园赠送的方法

5、产品线丰富，扩大客户群，降低项目风险分期规模M2时间轴2007年年底2008年中2008年年底第一批第二批第三批1404073208225物业类型舒适独栋联排及公寓豪华独栋及楼王客户用于渡假的私营业主、企业高管、高级公务员；用于商务接待的企业，高尔夫球场会员企业管理层、周边办厂的港人、世联客户资源里的投资客全国、全深圳的高端客户，预期目标展示场景，快速销售，试探市场。中高端产品改善区域形象，提升小区的形象，为后期联排公寓实现价值作铺垫。快速销售，扩大市场份额和影响力，拔高容积率，提升利润率顶级产品塑造项目品牌，奠定市场地位，拉升项目价格多期推售

6、延长产品线扩大客户群创新产品，好用VS营销说法123456789101112131415161717181920联排别墅的演变庭院建筑传统型：二端的单位资源好，中间的单位资源差改良型：通过错落使得附送院子面积增大达到资源的均衡。但需要用地进深的支持。升级型：通过增加一定的面宽，设计左右的庭院空间，将联排TH作成双拼TH的感觉。结合星河丹堤申请专利的“合府”“官邸”等产品土地私有最大化=花园面积大且好用保证花园的完整性及集中性，花园赠送可采取前后或左右的赠送方式；是否有标杆产品？是否有标竿产品（楼王）顶级产品塑造项目品牌，奠定市场地位，拉升项目价

7、格楼王的建议：景观资源最佳，面积最大，装修最奢华,数量少设计基本理念位于小区景观最优之处，可以考虑整栋建筑设计的通透开放，真正体会到面向大海的生活情境；厅大而多，且部分2层通高，注重空间功能独享性，满足家庭生活和会客等需求（会客厅、偏厅、餐厅和家庭厅）餐厅可同时满足八人以上同时就餐，与厨房有机融合又与外部空间景观融合，超大空间既可满足派对聚会的就餐需要。主卧为豪华套房设计，配有阔绰的卫浴、衣帽空间，层高较高；私人无边界泳池、按摩泳池设计；电梯设置是否因地制宜？是否因地制宜项目位于龙岗区，大鹏湾东岸，距离大小梅沙30分钟车程，与香港的西贡隔海相望

8、；地块的北面靠近南澳大酒店，南面离世纪海景高尔夫球场5分钟车程。位于市政规划的旅游开发区，具备优质的海景资源本项目定位为度假别墅。建筑特点产品特点园林