山地中式别墅(南区)物业发展建议书

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1、君山2期（南区）物业发展建议书花样年（成都）生态旅游开发有限公司营销客服部2011-05报告目录1总体规划战略及定位2别墅市场研究3前期项目分析4地块属性研究5物业发展建议6销售计划1总体规划战略及定位1.1项目总体概况总占地面积：736.8亩（净用地）总建筑面积：346943平方米总体容积率：0.5老君山风景区花舞人间景区项目描述：自然环境条件优越，独享万亩老君山风景区与”花舞人间”农博园双重生态资源；千亩大盘（含代征地）、开发体量巨大，规模优势明显；地块为丘陵地形特征，空间层次感及景观视野强，利于低密

2、度高端物业的打造；区域独有的道教养生文化底蕴浓厚；时尚水城1.2总体开发战略开发模式：滚动分期开发，每期产生相应的利润保证下一期项目的顺利开发。开发周期：6-8年市场定位：占据新津及周边高端市场、幅射成都及周边中高端、高端市场。产品定位：中、高端别墅类(叠拼、联排、双拼、独栋)。客户定位：新津高端客户、成都及周边中高端以上客户。战略依据：位于新津新城（时尚水城）核心区位，距离主城区约2公里，近享完善城市配套；自然环境条件优越，独享老君山风景区与”花舞人间”农博园双重景观资源，居住价值高；千亩大盘（含代征地

3、）、开发体量巨大，规模优势明显；地块为丘陵地形特征，空间层次感及景观视野强，利于低密度高端物业的打造；区域独有的道教养生文化底蕴浓厚，对于高端客户，尤其是养生需求客户吸引力强；目前整体低密度市场对于以养生为主题的高端项目较为缺失，市场机会点客观存在。花样年·君山中国高端养生社区配套价值生态价值人文价值建筑价值品牌价值规模价值1.3核心价值梳理核心价值关键词：品牌价值：上市公司、全国百强房企；规模价值：千亩大盘、滚动开发；配套价值：时尚水城、知艺术馆、养生会馆、个园酒店（五星级）；生态价值：万亩老君山风景区

4、、全球低碳旅游景区－花舞人间、万亩梨花溪景区、生态南河；人文价值：三祖圣地、文宗翰林、商道文化、水文化；建筑价值：现代中式、天人合一；1.4整体定位中国·高端养生社区藏养君山独此一墅2别墅市场研究城市别墅近郊别墅远郊别墅半小时35公里1小时80公里本案2.1成都别墅版块划分版块解读：城市别墅卖区位；远郊别墅卖资源，近郊别墅则两者兼顾。2.22010年新增供应分析1、从版块区域来看，远郊、近郊供给占了总量的90%，表现出郊县是成都市别墅主要供给区域。2、从行政区域来看，远郊以都江堰供应最大，近郊以双流、温江

5、供应最大。而与双流相邻的新津区域市场供应较少，项目竞争相对较小。2.3新增物业类型分析1、全年供应主要以联排、花园洋房等经济型别墅为主，独栋及双拼别墅等中、高端物业供应相比较少。2.32010年别墅销售分析1、2010年共成交别墅10874套，以近郊区域比重最大、占全年成交量63%。2、全年成交量与去年同期相比基本一致，仍保持较稳的速度增长。2.32010年别墅销售分析1、全年成交物业类型以花园洋房为主，可以看出市场主要需求仍然为经济型别墅。2.42010年别墅存量分析1、全年独栋及双拼别墅存量最少，供销

6、压力小。2、从各区县存量来看，新津区域供销压力也较小，市场竞争较弱。2.52010年供销比分析1、别墅物业因其自身稀缺性，仍保持供不应求的市场状态。就别墅新增供给而言，新增规模和套数较2009年均有小幅下降，但新增供应走势未见减弱；销量而言，虽比去年微降，但仍保持较高的成交量，市场需求依旧旺盛；从区域来看，都江堰、双流、温江、龙泉、大邑等地是目前别墅主要供需区域，反映出成都已由城市别墅向近、远郊别墅规模化发展的趋势；从物业类型来看，目前市场供给与成交以花园洋房为主力，其次是联排、独栋、双拼；2010年各种

7、政策频出调控房地产市场，别墅用地尤为稀缺，其作为高端稀缺性物业，受政策影响较小，保持良好的成交，市场前景较好。2.6市场小结2.7竞争市场分析君山亚特兰蒂斯金科廊桥水乡置信牧山丽景龙湖长桥郡三盛翡俪山华新锦绣尚郡老君山组团牧马山—花源组团津都水城飞森项目竞争市场描述：牧马山—花源片区与本项目处于同一区域，且为成都区域内热点版块，是本项目主要竞争版块。项目位置成牧大道1089号占地面积（亩）总约550亩，1期约150亩开盘时间2009-10容积率0.53建筑面积总约30万平，1期约6万平绿化率45%产品一期

8、为双拼、联排户数总800户；1期约200套，联排约占90%，双拼占10%物业费3.8元/㎡最新动态联排主力240、280平，均价8000-9000元/平；双拼主力406、487平，均价12000-13000元/平华新·锦绣尚郡华新锦绣尚郡总占地约550亩，规划以双拼、联排为主，部分独栋的低密度高尚别墅社区，分4期开发。项目目前形成了5公里景观水岸线、12000平米绿野公园、7000平米的高端商业会所内设置有商业功能区、休闲生活