北海项目物业发展建议

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1、北海项目物业发展建议物业发展研究报告思路物业发展建议经济测算项目客户定位商业物业发展建议在市场背景下，根据竞争和客户分析，以及模式和案例研究，结合项目特性，项目整体战略是控制成本打造高品质快回现产品:其内涵是居住、办公、投资可自由转换做北海市住宅市场的补缺者和追随者做好规划、建筑设计，进行产品创新，重新定义北海住宅产品价值体系塑造北海城区中心城市高性价比楼盘控制成本高品质快回现下打造城市中心创富活性空间区域市场的追随者和补缺者项目形象定位战略演绎补缺不仅体现在产品的规划，而且更要竖立项目的独特形象。策略1:原体育馆在目前的市场情况下一般会低开高走,但低开时,

2、对本项目是极其不利,本项目切入点应该是在原体育馆高走的时候切入,达到利润最大化.策略2:在体育馆项目刚面市或早于,低价入市.补缺追随转移争夺弥补区域产品的缺失，打造经济型户型，控制总价借大盘造势，提高项目认知度，逐步提高售价，达到利润最大化。以价格、创新产品逐步周边客户为本项目目标客户。借大盘造势，转移部分客群。通过项目展示，吸引客户,争夺目标客户群体。项目市场定位客户描述核心客户重要客户游离客户外地来北海工作者外地来北海工作者、下面县市生意人。这批人群因为工作需要普遍有买房安家落户的需求。一般买在市中心繁华区。早期购买者买大三房四房，后期购买者因为总价原因

3、买两房三房。来源：外地投资者一般为江浙、福建、广东、北京、上海、山西投资客。购买紧凑型两房/一房/酒店式公寓/低价邻海别墅。外地投资客追求低总价、低首付，要求精装修、良好物管、代出租。周边乡镇居民目的：以自住为主为目的实力：对价格较为敏感特征：30岁以上，对本区域的认同度高，注重房型的经济性及功能布局的合理项目客户定位物业发展研究报告思路物业发展建议经济测算项目客户定位商业物业发展建议物业建议的出发点需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素原则：一切均基于CVA即“竞争的价值增加”(CompetitionValueAd

4、ded)物业发展建议物业组合——最终确定项目的具体经济指标，影响容积率的高低容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之间的关系如下：不过分追求容积率附加品质提升与售价提升的关系土地价格容积率最大化单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化实现。4312本项目可能物业发展建议本项目采用什么形式的建筑风格？当地项目越来越多采用偏现代风格，

5、说明该风格已被当地消费者所认同通过访谈，当地客户喜欢立面造型美观、自然清新、富有现代感的建筑风格当地项目对现代风格的把握尚不到位，本项目有较大提升空间现代分格时尚、大气，冲击力强，城市感强，符合项目定位本项目适合选择现代主义风格关注体育馆项目的建筑风格,融为一体.物业发展建议现代主义风格现代主义泛指当代一系列较为流行的设计方法理论和思想，体现其在美学、人文、技术等方面的先进性；现代主义突破了排斥装饰的早期现代主义做法，走向一个肯定装饰的多风格包容的阶段。节约成本的手段之一物业发展建议特点提示：色调以冷暖搭配，简约明快、富有现代感，体现高尚、自然的城市生活主张

6、，反对夸张的色彩与构造的运用物业发展建议户型设计原则:创新/高性价比2房复式设计复式设计大大提高了小户型的使用率物业发展建议2房复式设计物业发展建议1房复式设计物业发展建议1房复式设计物业发展建议若无法实现复式结构的户型,建议如下:物业发展建议基于市场研究和项目定位的户型面积配比户型面积区间（m2）比例1房40-5020％50-6010％2房75-8550％85-9020％市场上60-70平1房,80-90平方米2房供应集中，竞争激烈，考虑到定位和总价,应适当回避由于定位高性价比,便于投资出租房源,考虑到投资回报目前该区域可参照价格为3500元/平方米物业发

7、展建议园林景观建议:空中花园设计商业顶层绿化原杂物间改为空中花园物业发展建议物业发展研究报告思路物业发展建议经济测算项目客户定位商业物业发展建议项目情况分析商业市场分析商业定位项目情况体量大，也是利润的最主要来源。周边商业气氛较好，但档次低，主要是为居民服务的业态。无规模优势商业发展建议物业发展研究报告思路物业发展建议经济测算项目客户定位商业物业发展建议项目情况分析商业市场分析商业定位北部湾路北部湾路是北海人流量最旺盛的一条主干道，是传统的商业旺街，新力、宝谊、和安、启东等商场同在北部湾路的一条线上，交通便捷，有多路的公交车经过，毗邻北部湾广场。北部湾路一旁

8、的临街铺面的开间较大，经营范围多样，以柒牌服装、美特