[精品]浅谈房地产价格影响因素

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1、浅谈房地产价格影响因素浅谈房地产价格影响因素摘要：房地产价格对行业健康稳定发展有重要的影响，我国房地产价格过快上涨问题已经引起社会的高度关注。本文从房地产市场的供给和需求两方面研究了驱动我国房地产价格上涨的主要影响因素。关键词：房地产；房价中图分类号:F293.35文献标识码:A文章编号：1001-828X(2012)12-0-01近几年来，我国房地产价格在连续的过程中不断上涨，成为社会各部门关注的热点经济现象，房地产价格的居高不下已经对我国社会经济的叮持续发展和居民的基本生活产生了广泛而深刻的影响。从中央政策来看，政策

2、面既不允许房价上涨幅度过高，超过普通群众的购买能力，但也不希望房价有太大的波动，影响社会金融的稳定。“国六条”等政策出台，目的就是完善调控政策，加大力度控制房价涨幅。但地方政府在众多利益的诱导之下，往往选择以房地产为核心的经营城市，带动城市发展，市于对规划、土地使用权拍卖，税收等要索具有垄断控制，在具体操作过程中常常采取各种手段，提高土地价格，获取更多的土地收益，收取各种土地配套费用，使房地产的开发成本大大增加，有时会成为推动房价上涨的主要因素。一、我国房地产市场的供给情况房地产业以土地价格为主的开发成本的上升，以及市场

3、供应量和供给结构间的矛盾，直接推动着房地产价格的高涨。1•土地制度。中央地方财政关系与土地价格的上涨，房地产业属于土地资源密集型产业，土地价格是房地产价格的重要组成部分。近年来，我国土地价格的持续上涨是城市化加速及经济快速发展引起土地价值提升后在土地交易价格上的反应，正是土地在市场经济条件下的价值回归。另一方面，我国独特的土地供给制度和中央地方分税制下的“土地财政”加剧了我国房地产价格的畸高程度。具体而言，首先，我国的土地制度决定了我国土地一级市场需要依靠政府征地來增加供给，我国法律规定，非集体土地以外的土地属国家所有，

4、同国家和地方政府统一管理和经营。因而在我国的一级土地市场形成了政府供应的完全垄断的市场竞争格局。在完全垄断市场中，政府为追求收益的最大化会减少上地供应，导致土地价格远远高于市场竞争所产生的价格，进而获得垄断性收益。其次，分税制下，地方事权和财权的比重不平衡，事权严重高于财权。开发商购买土地支付的土地出让金全部作为预算外收入划归地方政府，不必纳入收支两条线管理，这就为土地财政的出现创造了制度基础。近年来，行政事业性收费在预算外收入中的比率大大降低,土地出让金收入逐步成为地方政府的主要财源。最后，政绩考核机制对于GDP、城市

5、建设和财政收入赋予的权重过大，导致地方政府存在对于房地产业采取扶植、保护政策的激励。房地产业带动区域GDP增长的支柱性产业，同吋房价越高，相关税收规模越大，所允许的土地价格提升空间也就越大，进而形成了“地价上涨（预算外财政收入）一房价上涨（GDP增长）、房地产税和建筑税增加（预算内财政收入）一地价上涨（预算外财政收入）”的恶性循环。2•供给量和供给结构的矛盾。从表面上看，房地产业的绝对供给量存在过剩，但其内部结构却极其不合理，从而导致了房地产供给的摩擦性、结构性匮乏。这主要表现在如下两个方面：（1）房地产开发商捂盘惜售导

6、致房地产供给的摩擦性匮乏。开发商凭借自己的信息优势故意隐瞒销售情况，人为造成房屋供给紧张的表象，促使房价进一步地上涨。虽然当前各级政府部门都把开发商的捂盘惜售行为认定为扰乱市场次序的违法行为予以打击，但由于其法律界定仍然不甚明确，收效不大。（2）新增房地产供给结构与需求结构严重失衡导致房地产供给的结构性匮乏。我国尚处于社会主义市场经济的初级阶段，居民住房需求普遍较低，对于价格相对低廉的中小户型需求旺盛。然而目前,为了提升销售收入、加快资金回流，诸多房地产企业投身于大户型住宅以及中高档别墅的建设，而忽视了中小户型和中低档住

7、宅等经济实用型住宅的供给。二、我国房地产市场的需求情况房地产市场需求量的增长和需求结构的升级推动着刚性需求规模、层级的不断演进，而房地产市场投机者的活跃乂为房地产价格的波动增添了不确定因素。需求量增长和需求结构升级。一方面，受我国传统文化和生活习惯的影响，“成家立业”、“无房不成家”的思想根深蒂固。据统计，中国城镇居民房屋私有率高达80%,远远超过了美国、瑞士、英国等西方发达国家水平。伴随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，城镇居民的刚性住房需求得到释放，房屋需求量大大增长。另一方面，居民的房屋需求结构在收入效应和房地

8、产开发商的引导下加速升级换代。尽管影响房地价格波动的因素很多，如土地价格、建筑成本、政府宏观调控政策、商业银行的信贷行为等，但房地产开发商和消费者Z间的博弈，开发商与开发商的合作与非合作的博弈也是影响房地产价格波动的重要原因。尤其是开发商和消费者对市场前景的预期直接影响他们的决策。绿地覆盖率的提升、公共活动场地的预留