大连远洋地产大学城地块前期

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1、远洋地产开发区大学城地块——前期定位报告2009/11/12汇报提纲Part1Part2Part3项目难点思考项目策略探究项目住区打造难点思考PART1从项目营销目标出发的思考50万平方米30个月6000元/㎡核心目标··目标分解销售价格目标销售速度目标6000元/㎡16667㎡/月看一组数据开发区2009年1月至10月末，共去化住宅90万㎡，其中5000元/平方米以上住宅成交72万㎡（72000㎡/月）。16667㎡/月销量相当于2009年蓬勃市场下开发区5000元/㎡以上住宅月均销量的23.1%！50万平方米30个月6

2、000元/㎡··在现有市场环境下的客户容量问题目标价格基础上的市场承接力问题策略难点一：客户容量及承付能力销售价格销售速度年销售20万平方米6000元/㎡如何平衡？策略难点二：销售速度及销售价格从项目立地条件出发的思考项目位置金州区开发区核心区6公里4公里项目位于大连开发区东北侧、大连理工大学北侧，距离开发区核心区约6公里；从区域距离看，项目到开发区核心区的距离较金州五一路板块至开发区的距离远2.5公里。开发区边缘地带，距开发区核心区距离较远！区位项目地周边环境项目周边有大连大学、大连理工、大连艺术学院及津桥商学院等4座高

3、等院校，及开发区最好的高中，有规划中的小学与初中，教育配套完善，人文氛围浓厚！规划中的中、小学项目南侧有四个已成型的工业园区，随着产业的不断发展，将会对项目带来一定的拉动，目前带动性不大。配套环境地块附近无生活配套，目前除几所高校外及规模不大的光伸商城外，其它附属配套比较薄弱，交通便捷度差。光伸商城大连大学对面光伸商城是项目版块内唯一商业配套，主要服务与附近院校的大学生，满足不了正常居住对生活配套的需求；目前区域内公交线路经过项目的除五路公交车外，仅有一条直达火车站的公交线路，公共交通比不发达，出行不便；项目附近目前除几栋

4、在建校舍外，其余均比较荒芜。项目基础条件三面临路的不规则狭长地块，且项目用地被其它土地割裂成5块，各地块之间没有形成互相连接，受限条件比较多，对未来项目整体规划增加了很大的难度。地块号用地性质用地面积容积率建筑面积限高B-8居住用地48,3891.887,100.260B-10居住用地138,0341.8248,461.260B-14居住用地4,5661.88,218.860B-20居住用地67,5621.8121,611.660B-21居住用地20,0081.836,014.460合计278,559501,406.2B-

5、8地块在项目最北侧，紧靠光伸商城及大连大学出口，相对价值比较高；B-10地块时项目最大的一块土地，形状比较方正，是项目价值最高的土地；B-14、B-21土地比较小，旁边是规划中的学校，制约条件比较多；B-20土地土地规模较大，但形状不规则，对未来规划要求比较高；地块虽是50万平方米大盘，但被其它土地割裂成五块地，三面林路，地块形状不规则，未来规划面临挑战。开发区边缘位置，距离大连开发区传统商业区比较远，公共交通不成熟，出行不便。小结：附近有大学城与产业，但目前发展还不成熟，短期内对项目形不成有利支撑。目前周边比较荒芜，配套

6、比较差，教育配套中、小学还只在规划中，具体落实时间还未确定。开发区边缘、配套匮乏，地块条件差，附近无优势资源，客户基础薄弱。开发区边缘地带弱配套环境·当前城市结构下的客户来源问题当前资源条件下的客户利益点问题策略难点三：客户来源及购买理由5割裂地块构成的50万㎡大社区土地形态限制下的规划串联问题大体量前提下的社区形象问题策略难点四：地块先天及社区形象争取在6000元/平方米单价前提下年销20万平方米思考逻辑：客户问题价格问题现有市场客户最大化占有控制总价拓展新客源市场去化量最大产品创新产品目标单价已知产品舒适度形象问题目标

7、客户项目情况策略探究PART2同策观点：看单价更要看总价——总价是解决客户容量及销售速度的破题点难点释疑一：近一年开发区公寓成交户型结构表现为两房近半，一、二、三房比约为3：5：2，四房及复式仅占2%。近一年开发区公寓成交面积分布略显离散，以50—100㎡为主，其中80—100㎡的比例最高，占到总成交的36.4%。近一年成交中，两房比例过半，80—90㎡成交表现最活跃成交结构1、整体市场成交表现近一年开发区公寓成交单价分布较为分散，从4500—7000元/㎡比例相差不大。从图表上看，成交相对集中在4500——6500元/㎡

8、的区间内，占总成交的39.7%开发区市场成交主力单价为4500——6500元/㎡成交单价1、整体市场成交表现近一年开发区公寓成交总价分布总体集中在35——55万元的区间内，占总成交的50.8%在此范围内的分布较为平均而45——50万在集中段内属于中部缺口区间开发区市场中客户总价的承付力集中在35—55万