远洋地产沈阳海鲜市场地块可行性研究报告

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1、海鲜市场地块可行性研究报告远洋地产沈阳公司2014年6月目录第一部分项目概况第二部分宏观环境分析第三部分房地产市场分析第四部分项目初步定位第五部分项目初步设计方案第六部分项目开发计划第七部分项目效益测算第八部分综合建议1.1区位条件1.2规划条件1.3不利条件1.4项目四至1.5项目背景项目概况第一部分地快位于沈阳市大东区二环内，属于老城区域，成熟居民区。项目城市区位图本案二环三环项目地处二环内，属于沈阳城市发展规划的主城区。中街商圈北站CBD太原街商圈陶瓷城南塔商圈1.1区位条件—周边配套教育设施：教育设施齐全，附近有139中学、鲁美附中、实验中学，望花小学

2、。商业及市场：周边有望花综合市场，临近中兴超市、乐购、家乐福医疗设施：望花医院，沈阳华阳医院，医大四院、胸科医院均处于3公里范围内。生活配套设施：东基健身园，中国工商银行大东第二储蓄所、中国建设银行揽军路储蓄所、中国邮政储蓄银行文官屯支行、中国工商银行大东支行陶瓷储蓄所、东陵农业合作银行。本案鲁美附中旭日升双语幼儿园鲜族小学望花小学一三九中学乐购一四七中学望花综合超市旺客隆超市东基健身园为银行为医院望花板块配套资源完善，1公里范围内设施齐全，1~3公里范围内可选择性多。二台子小学111中学1.1区位条件—周边交通距离沈阳北站4公里，距离吉祥商圈1.5公里，距离

3、大东区政府4公里，距离辽宁省政府4公里。公共交通：附近有多路公交车，有212、298、281、115、259、325、162、328等多条公交线路。地铁四号线即将开通，交通更加便捷。道路通达性：一二环之间，望花大姐与榆林大街之间，向北连通沈阳绕城高速公路，不仅与整个沈阳市连通性好，与其他城市和地区的连通性也很强。交通便利，多条公交线路，未来有地铁四号线通过望花区域，将推动区域发展。本案地铁四号线1.2规划条件地块规划基本信息项目总占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率商业配比限高（m）以净空批复为准（超百米）1.3不利条件和安街滨堤路1.4项目四至和安街滨堤路1.

4、5项目背景项目背景信息预计挂牌时间竞价时间保证金（万元）起始价（万元）付款进度交地条件积极意义开发要求等竞争对手情况11第二部分2.1城市发展规划2.2城市经济研究2.3区域发展规划2.4区域经济研究附重大事件专题研究宏观环境分析2.1城市发展规划大沈阳城市发展规划，政府主导，三环内全部纳入主城范围，本案在二环内，位置优越城市发展格局的改变行政中心南移，构建“一城、六轴”、“一主、四副”的城市空间布局项目132.2城市经济研究——总体特征13东北四市中沈阳市GDP总值7159亿元，仅落后大连市，近几年经济稳步增长，经济结构增长合理。经济水平：2013年沈阳市G

5、DP总值7159亿元，同比上涨8.8%。经济结构：近三年二、三产业发展迅速，且占主体经济的较大部分，经济结构合理。发展速度：近几年沈阳市GDP总值稳定增长，经济发展稳步增长。142.2城市经济研究——人口与收入作为大沈阳经济圈的中心城市，吸附了大批“新沈阳人”，较大的人口基数和收入的逐年提升，将推动房地产市场快速稳定的发展。人口特征：近几年沈阳市人口稳步增长，2013年，户籍人口727.1万人，常住人口825.7万。收入水平：人均可支配收入持续增长，2013年城镇居民人均可支配收入达29074元，同比增长10%。15大东区抢抓全市区划调整重大战略机遇，形成了汽

6、车城总规划面积50平方公里的“四区一带”总体格局。沈阳汽车城以华晨金杯、华晨中华、华晨宝马、上海通用北盛为整车生产核心，力求牵动全省乃至全国汽车工业发展；以沈阳经济区八城市为依托，建立差异化、立体式、多功能、全方位汽车城配套体系。产业发展推动区域快速成熟大东区新城区规划逐步向二环外拓展，二环内土地资源日益稀缺2.3区域发展规划16大东区汽车产业规划推动区域产业发展，带来产业人口增加，板块内市场容量不断扩大。汽车文化产业区：在三环路南侧18平方公里的范围内，突出生态园林特征，推进绿楔开发及辉山水库等水系建设，打造沈阳东部生态景观品牌，以汽车文化主题公园为核心，打

7、造一个集休闲、体验、观览于一体的汽车文化产业区。三区：以东中街为支撑的服务业集聚区；以汽车产业为主导的汽车产业集聚区；以科技研发、商务会展、行政办公为主导的文化科技产业集聚区。四轴：依托城市干道形成四条城市功能发展轴。依托北大营街串联三区，形成集汽车生产、科技研发、行政办公、商务会展于一线的综合发展轴，以望花街、沈铁路为交通保障；依托东北大马路形成集整车生产、销售、配送等功能的综合服务轴；依托珠林路-东陵路，向东连通沈河区，形成商业发展轴；依托长安路，向南连通大浑南，形成综合发展轴。大东区“三区四轴”布局2.3区域发展规划172.4区域经济研究—总体特征产业支

8、撑大东区发展，GDP产值高，但是人均可