唐槐大厦裙楼业态定位

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唐槐大厦裙楼（7-9层）产品定位2006年1月7日1 劣势：在国内大型购物中心的案例中，没有商业楼层达到7、8、9层的成功先例；车位少，向高端物业类型发展的支撑力不足；交通可及性差（横向交通、竖向交通），对于目的性消费客户吸引力不足；一、定位约束条件分析2 优势：主楼品牌酒店（戴斯）的引进对裙楼有很大的带动效应，利用其酒店强大的集客能力，可转化为裙楼部分的购买力，实现“大店带小店”；未来酒店式公寓的用户对裙楼部分也具有一定购买力；柳巷繁华商业街，过往人流的顺带性消费也会起一定作用；一、定位约束条件分析3 二、产品定位的方向性构想非实物商品的消费，而是“过程、感觉、服务”的消费——休闲、娱乐、教育等；人流不太密集，人均消费金额高；未来业态种类在太原市属于有良好发展前景的朝阳行业；4 三、目标消费人群有钱的本地年轻人——青年精英及政府官员、企事业领导、及私营业主的子女；有较强消费力的外来商务客人；有较开放意识的政府公务员及企业领导等；5 什么样的业态能够满足上述要求呢?6 四、产品定位一国际（国内）品牌健身中心7 国际（国内）品牌健身中心在欧美，健身行业较为发达。在美国，现在已经有23500家大型的健身俱乐部，有14％的人购买健身卡健身；在国内，目前的大中型健身机构约200家。在北京上海等大城市，只有不到1％的人来购买健身卡来健身；从2000年开始，国际及国内品牌正在掀起一轮“跑马圈地”热，年增长幅度超过200%；从2003年末开始，太原高档品牌健身开始兴起，已开业两家（赛力特、中体倍力），第三家正在筹备中（青鸟）；（一）市场前景8 太原市中高档健身房列表大型高档健身中心山西赛立特康体健身俱乐部地址：太原市滨河体育中心东门中体倍力健身俱乐部地址：太原市杏花岭西羊市38号小型中档健身房红青婷俱乐部地址：太原市桃园北路59号天义健身俱乐部地址：太原市迎泽南街2号芙蓉宾馆地下一层天行健体育健身中心地址：太原市并州南路88号迎泽饭店健身中心地址：太原市迎泽大街189号三晋国际饭店健身中心地址：太原市迎泽大街30号山西太平洋酒店健身中心地址：太原市平阳路55号9 国际（国内）品牌健身中心（二）产品描述10 国际（国内）品牌健身中心一流的进口设备（有氧、无氧健身设备、意大利气压式器械）、大操房、动感单车室中心采用全绿色新风换气系统水吧休息区、提供休闲时尚杂志阳光网吧提供自由上网区健身区域备有中医按摩，美容美发等综合配套设施阳光泳池独具个性的课程安排专业的私人教练体测室（二）产品描述11 国际（国内）品牌健身中心前期投资：1000万（1000-1500平米规模）收入：每人3000元/年，会员1500人左右，则年收入450万元利润：按40%计算，年利润为180万元投资收益率：18%回收年限：5-6年例：太原赛力特，前期投资800万，共3000平米，现会员2000人，年卡折后价3200元（三）投入产出12 国际（国内）品牌健身中心面积大于1000平米层高大于3.5米（四）硬件要求13 国际（国内）品牌健身中心健身中心本身是利润率较高，具有良好长远投资回报的项目；对主楼公寓部分的销售和酒店部分的经营都起到较大助推作用，实现建筑综合体内良性互动；国际（国内）知名品牌的引入与合作提升了企业形象，扩大影响力；（五）综合收益14 国际（国内）品牌健身中心宝迪沃（BodyWorks）宝力豪（PowerHouse）英派斯（Impulse）（六）品牌推荐进步（Evolution）红人（Apex）浩沙（Haosha）15 五、产品定位二品牌量贩式KTV16 品牌量贩式KTV（一）产品概念阐述量贩式KTV与普通KTV差异对照量贩式KTV营业时间：基本上24小时营业基本情况：装修舒适，音响效果一流计费方式：采用小时和分钟计费价格方面：包厢按时段计费，不同时段价格差异明显，非节假日和白天的价格非常之优惠最低消费：不设最低消费和人头费服务方式：包厢不设专职服务员，采用自助服务酒水供应：附设便利超市，酒水小点几乎平价供应营业规模：规模化经营，一般拥有几十个甚至上百个大小包厢服务对象：消费人员涵盖商务消费人群和普通消费者附加服务：多数提供免费餐饮等附加服务，中餐和晚餐可一并在内解决其他方面：突出安全、健康和自助式的时尚概念17 品牌量贩式KTV（一）产品概念阐述量贩式KTV与普通KTV差异对照普通KTV营业时间：一般只有晚上营业，营业时间不超过次日2点基本情况：良莠不齐，好差均有可能计费方式：价格与消费时间长短无关价格方面：按包厢大小计费，价格一般固定最低消费：设有最低消费和人头费服务方式：包厢设有专职的服务人员酒水供应：不设超市，酒水小点价格高昂营业规模：包厢数量多少不定服务对象：多为商务消费人群附加服务：不提供免费餐饮等附加服务其他方面：没有安全、健康和自助式的概念18 品牌量贩式KTV从2002年左右由台湾引入大陆，迅速扩张发展，年增长率超过300%，并由北京、上海传入省会城市，处于“跑马圈地”时期；迅速抢占传统歌厅地盘，在北京已占到50%以上市场份额；近两年来，太原市场从无到有共约10家量贩式KTV，但无知名品牌店（二）市场前景19 太原市量贩式KTV列表较正规化量贩式KTV五一广场美特好唱K店非正规化量贩式KTV太原影都亮点KTV店长风剧场金柜KTV迎泽大街花样年华KTV千峰南路美特好KOKO店•••••••20 品牌量贩式KTV规模化经营：包房数量在80间以上，房间从2人房到20人房不等；差异化消费：房价从20元/小时——300元/小时不等，灵活的价格策略；24小时循环营业，提高周转率；通过电脑系统实现集约化经营，管理服务人员为传统歌厅的1/4；最大限度体现“薄利多销”的经营原则；（三）经营特点21 品牌量贩式KTV前期投资：100间包房规模KTV约1000万，共约2000平米；收入：20元/小时*10小时*100*365=730万元/年利润：扣除房租及管理费等约占60%，年利润额为292万元投资收益率：30%回收期限：3-4年（四）投入产出22 品牌量贩式KTV（五）品牌推荐钱柜（CashBox）麦乐迪（Melody）乐圣东方斯卡拉东方之珠可乐思（Colors）23 六、产品定位特别说明大型健身中心与量贩式KTV两种方案可同时并存，也可以只选其中一种，具体方案需与经营公司洽商后决定；若只选其中一种而又存在剩余面积，可结合保龄球、台球、乒乓球等康体设施等综合利用；两方案的实施将对楼下开元盛世商业部分的经营起到良好的带动作用；24 六、产品定位特别说明健身中心量贩式KTV利润率约20%，回收期5-6年利润率约30%，回收期3-4年属国际成熟行业，国内朝阳产业属亚洲特色行业，国内快速发展中对公寓销售和酒店经营促进作用大无明显促进作用两方案特点比较25 六、产品定位特别说明两种业态在太原虽不属于首发，但都处于起步发展阶段，竞争对手实力并不突出；既然不能够“人无我有”，那就力争“人有我优”！我们的核心竞争力——专业经营，品牌地产26 THANKS！27