商业裙楼定位策划与分析

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1、-、裙楼物业的现状近期，有关大型超市、餐饮等行业进驻高层物业裙楼的消息频见报端，很多商家都把目光对准了裙楼商铺市场。不过，这些商家一番考察后发现，很多裙楼商业物业由于社区规模、场地过小等因索很难符合经营要求。广州帀裙楼商业物业呈现两极化分如的态势。很多区域尤其是新兴区域诸如珠江新城、东圃、白云区一带裙楼的空置率达到90%以上，三卩L］楼的位置空置率更高。而天河北一带,则裙楼供应紧俏。具体在裙楼商铺方而，尽管供应量比较大，例如协和新世界芳草园2层共6200平方米;华标广场3层共15000平方米;都市华庭也有2力平方米左右;帝景苑有4000平方米

2、，但都已找到买（租）家，而且售价和租金比原来的有所提高。据悉，芳草园首层商铺大面积售价超过3万元/平方米；鸿翔大厦商铺单价也近3万丿〃平方米；都市华庭因位处天河北和体育东交界，位置优越，部分商铺甚至开出6力余元/平方米的单价，但仍有保险、电讯类等实力雄厚的公司准备进驻。另外，天河北的很多楼盘都把裙楼部分用做写字楼，租赁的多为金融证券、保险等公司。一般的裙楼写字楼租金相对便宜，多是而积比较大的公司租住。另外，客户希望拿到面积比较大的场地，相对零散的买卖就不是很好，其中1000平方米左右的地块成交比较多。二、裙楼物业的特点……商业裙楼与单体商业物

3、业的区别首先，体现在价格上。由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了，所以价格比单体商业物业有优势。其次，体现在经营方式上。由于商业裙楼属于塔楼的一部分，所以不如单体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。第三、体现在外立面上。单体商业物业拥冇比裙楼更多的优势。裙楼是不独立的，所以在外观设计上发挥空问小,难以创造人气和商机。并且商业裙楼的地段一般都兼顾塔楼功能。三、裙楼物业的运作方式目前，裙楼商业运作主要采取三种方式，一是直接销售，二是分割出来，以租带售，三是走专业市场的道路。目前运作

4、比较成功的是走专业市场这条路。发展商可以根据周边一定的历史、商业、人文等积淀來运作口C的项目。另外政府对一个区域有一定的规划和设想,发展商可以跟随政府的指挥定，按照规划的要求建设相应的专业市场。1=1前裙楼商业物业走专业化l]j场道路成功的例子很多，一徳路的浩和人厦其裙楼部分命名为山海城国际商贸中心，定位为海味、干货商场，受到投资者的青睐；天一新村的天一文具精品中心也是延续了周边文具店铺林立的特点；而石牌西路的天晟明苑裙楼部分也将会做电脑专业市场，从而更好地发挥岗顶、石牌一带电脑行业成行成市的特点。在裙楼设计时，我们最好先确定下裙楼物业的运作

5、方式，是分隔建筑还是整体打通，这对以厉的招商运作关系重人。如万科跟沃尔玛的合作，双方先确定裙楼的用途，量身定做,在建筑时就会省时省钱省力。四、当前裙楼物业存在的主要问题1、缺乏策划，与住宅的销售脱节。目前，商业裙楼往往是在住宅部分销售后，再进行策划推广，形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后，既影响了裙楼自少的销售，也影响了住宅的销售。2、空置率高，供求很不平衡。造成高空置率的上要原因是发展商运作项目的时候比较肓目，很多发展商从“人有我有”和高回报的角度出发，缺乏商业物业运作的经验，对周边商业环境考虑不足，往往是项忖做出来了再去找市场，而不是

6、冇针对性地设计商场的规模、大小、用途等,一段时间凡住宅必有商业裙楼，导致商业裙楼大量出现,商业裙楼高空置率成为困扰发展商一个大难题。五、裙楼物业的功能定位和主题定位耍确定裙楼物业的主题，必须先考虑到裙楼的功能定位：补缺型还是主驱型。裙楼作为整栋建筑的-部分，必须与建筑的其他部分（塔楼）协调共处。裙楼在整栋建筑屮的作用，不外乎或是作为塔楼功能的补充，为塔楼的业主服务…-即补缺型；或是作为一个引力源，在她周I羽形成一个强人的磁场，从而带动塔楼的租售即主驱型。如來裙楼和塔楼缺乏内在的关联，则整栋楼的投资效益必不能发挥到最大。但究竟选择补缺还是主驱，

7、要根据区域特点、周围环境及政策导向等因索综介考虑。目前的商业裙楼以补缺型为主。如商住两用的裙楼，常常做成超市或餐饮店或会所等，优先弥补物业口身配套和周边配套的空缺或不足，为住宅的销售服务，成为提升楼盘附加值的卖点。而主驱功能的裙楼，常常做成专业市场、展览中心或主题商铺，吸引投资者的进入,聚集人气财气，造成联动效应，塔楼的销售也就水到渠成。在确定了裙楼的功能定位后，还要对裙楼物业进行主题定位。裙楼的主题定位需要注意以下几个方面：1、地理位置。商业裙楼最垂要的因索就是人流和物流。这两个要素具备了，项日就成功了一半。如果地处繁华的商业地段，拥冇良好

8、的商业气氛，项忖本身的商业价值较高，则在商业定位上的选择范围较广，可以是以大型的商场为主的商业形态，规模较大。若该片区不具备商业气氛，定位上应是以满足居民的基木生活