財務杠桿與房地產公司效益研究

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1、財務杠桿與房地產公司效益研究提要房地產周期與銀行系統息息相關，因為在房地產項目的運作過程中，財務杠桿起著重要作用。當市場復蘇，早期獲得貸款的房地產項目被證明利潤高、貸款質量好的時候，貸款給房地產企業就會顯得有吸引力，房地產貸款數量將增加。而地產價格的強勁走勢和貸款的激烈競爭會導致放松貸款條件。當房地產資產價值或者收益下降時，將會導致貸款發生不良。銀行開始處置不良貸款的抵押品，找不到買主，貸款額度又被削弱的開發商大面積破產，這些都會促使房地產資產價格和貸款可獲得性出現向下的拐點。房地產市場運行和銀行信貸之間有怎樣的關系呢？本文從房地產項目開發所運用的

2、財務杠桿角度進行研究關鍵詞：財務杠桿；房地產；效益分類號：F23文獻標識碼：A一、引言根據Eichengreen和Bardo(2002)的研究顯示，第二次世界大戰後工業化國傢中所有主要的銀行危機都與房價崩潰有關。房地產市場運行和銀行信貸之間有怎樣的關系呢？可以從房地產項目開發所運用的財務杠桿角度進行研究二、模型分析仁指標。淨資產收益率二淨收益/所有者權益平均值；所有者權益平均值二(期初所有者權益+期末所有者權益)/2;總資產周債；資產負債比率二總負債/總資產；淨資產比率二淨資產/總資產。進入模型運行的指標必須與淨資產收益率有顯著的相關性。利用相關分

3、析工具，可以得到各指標與淨資產收益率的相關度2、模型建立。建立多元回歸的方法：根據多個自變量的最優組合建立回歸方程來預測因變量的回歸分析，其模型為：■=b0+b1x1+b2x2++bnxn其中，■為根據所有自變量x計算岀的估計值，bO為常數項,b1,...bn為偏回歸系數。偏回歸系數表示假設在其他自變量不變的情況下，某一個自變量變化引起因變量變化的比率3、模型檢驗及預測。因變量：Y,淨資產收益率；自變量：x2,資產負債率；x3,總資產周轉率；x4,淨資產比率；x5流動比率(1)x2資產負債率，沒有通過相關性檢驗，被剔除掉瞭(2)x3總資產周轉率(經

4、營能力)與淨資產收益率正相關,且影響很大(3)x4淨資產比率與淨資產收益率負相關，且影響不大(4)x5流動比率(償債能力)與淨資產收益率正相關，且影響不大三、結論分析1.總資產周轉率。杜邦財務分析體系：首先，淨資產收益率代表瞭投資者投入資金的獲利能力，反映企業籌資、投資、資產運營等活動，這一比率不僅取決於總資產報酬率，而且取決於股東權益的結構比重，因此提高權益報酬率需要從這兩方面著手綜合權衡；其次，資產淨利率是影響淨資產收益率的關鍵指標。它把企業一定期間的淨利潤與企業的資產相比較，表明企業資產利用的綜合效果。其本身也是一個綜合性的指標，同時受到銷售

5、淨利率和資產周轉率的影響資產淨利率二銷售淨利率X總資產周轉率淨資產收益率的變動是資本結構（權益乘數）變動和資產利用效果（資產淨利率）變動兩方面共同作用的結果銷售淨利率二淨利潤/銷售收入權益乘數=1/（1■資本負債率）總資產周轉率是企業主營業務收入與平均資產總額的比率,反映企業用銷售收入收回總資產的速度。計算公式為：總資產周轉率二主營業務收入/平均資產餘額總資產周轉次數越多，周轉天數越少，則表明一傢公司全部資產的利用效率越高，公司的獲利能力就越強。總資產周轉速度的快慢，也意味著總資產利用效率的高低影響存貨的周轉速度,是影響流動資產和總資產周轉速度的極

6、其重要的一個因素。房地產行業企業的存貨，包括開發產品和開發成本。由於房地產行業上市公司的存貨中主要為高價值、變現能力差的開發產品（如積壓的、已開發完畢的房屋產品）和投資大、開發周期長的在建工程等，嚴重影響瞭存貨周轉的速度，同時影響瞭其總資產的利用效率，使得行業的平均存貨周轉率持續處於較低的水平。值得註意的是，大多數房地產上市公司存貨周轉率都比較低2、流動比率流動比率二流動資產/流動負債總體上看，隨著近幾年房地產業的上升發展，各項數值基本都有很明顯的增幅。這一方面源於地方政府對房地產業的特別關照。由於土地資源的國有，各地方政府大多希望房地產穩中有升以

7、帶動經濟增長，並通過土地拍賣獲得更多的財政收入，因此地方政府近幾年一直鼓勵房地產的開發和消費。另一方面股票市場低迷造就瞭大量的金融資源投入高利潤、高風險的房產行業。我國股市自2001年四年持續低迷，相比之下房地產比股票更能保值增值。因此，一大批資金從股市分流出來投入房地產。而銀行為處理不良貸款也把大量的資金投入快速發展的房地產業，支持房地產的投資與消費3、淨資產比率淨資產比率二淨資產/總資產房地產是一個投入大、價值高、經營周期長且資金周轉較慢的行業。對於房地產開發企業來說，利用自有資金完成房地產項目的開發基本不可能。在公司經營中，應適時補充自有資金

8、，控制好自有資金與負債資金的比例。合理利用負債資金，將負債資金多用於周轉快、獲利高的投資項目，保證負債資金的流通速度，降低