物业管理问题浅析

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1、浅析我国的物业管理物业管理要有强烈的使命感，适应我国住房制度改革的新形势。长期以来，由于体制、制度方面的原因，我国大量的住房作为公产，其管理主要由代表政府的房产管理部门和由各单位来进行管理,这不属于具有市场意义的社会化的物业管理。随着我国住房制度改革的深人,特别是停止了住房的实物分配，新住房将纳入货币化分配的新体制，存量公有住房也将为个人所购买,这就使新旧住房大都通过商品化的轨道使个人拥有产权；同时，住房的供应将摆脱由政府和职工所在单位提供的行政渠道，而转变为通过社会化供应的市场渠道。这就会必然出现一种现象,在一个住区内，在一栋住宅内，甚至在一个单元内，将是多元产权、多个业主共存的局面

2、，原來彼此之间既是邻居又是同事,现在大家是邻居很可能不是同事。正是这一复杂的物权定势，呼唤着对物业管理的迫切需求，这是住房制度改革的历史必然。因此，在《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文件）中，要求建立和推行物业管理体制。最近召开的中央十五届五中全会通过的关于“十五”计划建议中，再一次明确在扩大住房消费中要搞好物业管理。随着我国住房商品化、社会化进程的加快，推行领域物业管理已刻不容缓。本文就我国全面推行物业管理问题谈几点认识和建议。一、物业管理及其发展的条件物业管理是指专业的物业公司运用先进和科学管理方法，依靠有关专业技术，依据法律契约，以建筑物、不动产

3、管理为中心，以向房屋产权所有人或使用人提供安全、舒适的生活环境为目的的经营性综合服务。这种服务通过业主委员会的监督与参与，使管理更加系统化和专业化，工作不断改进和提高。目前在一些引进这一管理模式较早的城市，物业管理的内容已不仅仅是房屋主体的维护，还涉及市政设施、园林绿化、清洁保安、家政服务、小区文明建设等方面。随着经济的发展，物业管理已成为房地产业改革发展的必然产物，由于新的产权结构、新的产品标准、人们对生活居住环境的管理和维护的新要求，以及随着生活水平的提高、经济承受能力的增强等一系列原因而产生的；从房地产业自身发展看，它是对存量房地产资源通过市场化、专业化的手段进行管理、维护和经营

4、，是对过去那种“重建轻管”、“建管脱节”，低水平行政性房屋管理体制改革。深圳、上海、青岛等地改革的实践证明，推进物业管理符合社会发展趋势，有利于提高城市管理水平，有利于政府职能的转换，有利于方便人民群众生活，有利于创造良好的居民生活环境，有利于减轻财政负担，有利于住宅小区以业养业、形成造血功能、解决管理经费，有利于各类房屋的保值和增值，提高物业的有效价值。从物业管理的要求来看，首先必须解决其行业内部和社会环境之间的一系列问题，即其存在和发展必须具备一定的外部、内部条件。外部条件可概括为五个方面，即：人们观念的转变；人大、政府立法，确定规范；房屋管理体制的改革；房地产业内部的协调；处理好

5、物业管理公司与其他方面的关系。1、人大、政府立法，确立法律、法规。物业管理是通过签订契约来行使管理的，因此，必须有相应的法律、法规、规范公共契约，确立法律地位，明确管理系统中各因索之间的关系、权利、义务、以及各方面的法律责任。为了保证契约的公止性，物业管理公司的主管理部门应确定一个公共契约的标准范本，明确各方职责和权利义务，使之成为公司和业主（或住户）的行为准则。2、房屋管理体制的改革。房屋管理体制改革是要建立一种适应市场经济的企业化管理模式——物业管理机制，把房屋管理工作推向市场，由物业管理企业通过市场竞争，双向选择，与业主委员会签订管理合同。3、搞好房地产行业内部协调。在房地产开发

6、过程中，参与房地产开发、经营、管理的各种相关企业，女口：设计、勘察、施工、销售、中介、咨询和物业管理等行业，必须改变重开发建设，轻售后服务的现象，保持均衡关系，才能促进房地产业健康发展。开发商要与物业公司合作，推行规划设计一一建设施工——管理服务一条龙模式。4、处理好物业公司与其他方面的关系。物业管理是通过管理公司实施的，而物业公司对物业点的管理必须符合当地的政策规定，并接受属地政府职能部门的管理，因此，物业公司在管理中耍积极与居委会、街道办、派出所、物价、税务等单位取得联系，辅助行政机关工作，共创文明小区。内部条件包括处理好行业内部的平衡，成立行业协会提高管理服务水平，重视员工素质保

7、证基本队伍的技术力量，提供多种服务和多层次服务，以及合理收取和使用管理经费等五个方血。因此，我们应利用一切可能的条件，努力发展我国的物业管理产业，使其更加完善，更好的服务社会主义事业，使社会更加文明和谐。二、我国物业管理的模式根据我国不同的地区及经济状况，我国楼宁的管理模式答题可以分为以下六类：第一，以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司开展物业管理工作；第二，以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物业管理丁作；第三，房地产开发公