浅析物业管理的问题与策略

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1、浅析物业管理的问题与策略摘要：物业管理作为新型的房地产管理模式，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。但是，由于物业管理在屮国起步晚，很多地方都是借鉴国外的管理模式，总休上还处在一个开创、摸索的阶段，在发展的过程屮仍会遇到很多困难。关键字词:物业管理、问题、管理策略、最近一段吋间苏州新闻电台播放了不少关于物管和业主间因大大小小的矛盾而引发的各种恶性事件的新闻，这不得不使我开始疑问物业管理到底是从何时开始在我们身边出现，并服务于业主，而又是从何时物业管理与业主开始不再友好而孑盾不断。在我杳阅了相关资料后了解到，狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业

2、依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项口进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。就物管的起源而言，一般认为，物业管理在我国仅冇20年左右的发展丿力史，其首先发端丁•沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸；而在国外，物业管理已经有一百多年的历史。从国内物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场

3、上，已经岀现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。20世纪80年代初，随着我国改革开放国策的实施，市场经济的产物Z——物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，吋至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。在仔细阅读物管的相关资料与调查身边小区物业管理的情况后，冇了这样的怀疑，高昂的价钱能换来高质量的服务吗。刚开始大家也许是相信的，但在大量的才盾出现后,大多数人都产生了大大的的怀疑一、物业管理

4、中存在的问题1•物业管理费问题。除了合同约定的因捉供物业管理而直接产生的费用，述包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。根据目前的实际现状，小区物业管理费实际交纳的比例在70%至90%之间，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、舌L、差；供暖、供热水温度低、供应吋间短；小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。2•业主财产损失赔偿问题。此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托车、自行车的丢失引起，这也是小区物业管理中的瓶颈问题。3•小区公用设施伤人赔偿问题。此类纠纷主要冇因物业管理企业对小区内道路、W井、广告牌、管道等管理不善，致使业主受到人身损害而发生

5、的纠纷。4.无因管理问题。此类纠纷主要涉及物业管理企业与小区的开发商曾签订过前期物业管理合同，但在业主入住后、其至业主委员会成立后，未能直接与业主或业主委员会续订物业管理合同，物业管理企业向业主追讨物业管理费而发生的纠纷。5.小区公用部位的侵权问题。个别业主进住小区后擅自乱搭乱建，引起其他犬部分业主的不满，要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为。在此类纠纷屮，如物业管理企业查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的制约；如仅对个别乱搭乱建的业主仅进行劝阻而不强行拆除搭建物，势必造成大部分业主与物业管理企业物业管理纠纷。6.小区内停车收费问题。此类纠纷主要曲物业管理企业以维护小区管

6、理秩序为由，自行或以业主物、业委员会规定为由向拥有私家车的业主收取的小区车位费、道路维护费、进门费等纠纷。由于物业管理企业所收取的上述费用往往系自行制定而未经过物价部门批准，虽然冇的经过业主委员会同意，但是由于无相应的法律、法规或规章为依据,因此争议较大。二、住宅小区的管理策略1.树立管理目标。住宅小区的物业管理主耍是为住户提供舒适的生活和居住环境，所以清洁、安静、安全、绿化以及公共设施的止常运转和服务设施的配套是住宅小区管理的主要廿标。要善于把握住户的心理特点，在条件成熟的情况下增加便民服务的内容,而着重是服务的意识和质量。物业管理屮的经营活动也应以方便居民为前提，营业收入作为小区管理费

7、用的补贴，切不可以盈利为主要目的而改变小区管理的目标。1.加大宣传力度。对大多数居民來讲，“物业管理”不再是一个新名词，但对“什么叫物业管理”“物业管理的内容及范围是什么”许多住户还不太了解，更主要的是对物业管理能给居民带来多大的实惠心中无底。这些现象都会增加管理的难度，给管理工作的开展带来阻力。为此，物业管理公司在开展工作的同时耍加大宣传力度，耍利用一切机会就物业管理的内容、范围、目的向广大居民作广泛细致的宜传，逐步加