物业管理--浅析我国物业管理问题

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1、浅析我国物业管理问题内容摘要：我国住房制度改革F1渐深入，物业管理越來越受到人们的关注。理顺物业管理活动中各方主体的法律关系，明确各主体的法律责任，有利丁•解决我国物业管理发展中存在的问题，建立和谐统一的物业管理关系。关键词：物业管理现状完善随着我国城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入，物业管理日益成为社会各界和老百姓关注的焦点之一。物业管理是房地产在消费领域的延续。随着全国各地房地产的热销，将意味着会冇更多的家庭和个人的生活与物业管理密不可分。然而我国的物业管理起步较晚，仍属于新兴行业，在它的成长壮大的过程中不

2、可避免的会出现诸多问题。因此,正视我国物业管理现阶段存在的问题是十分必要的。本文从法律的角度谈谈笔者的认识，以期待完善物业管理的各项制度，规范物业管理的运作，提高物业管理的水平、建立和谐统一的物业管理关系。•、物业管理的涵义由于在此Z前国内没冇统一的物业管理的立法，各物业管理公司只能依照各地方政府的法规经营。然而各地方法规对物业管理的理解和界定也不一致，这就造成了在全国范围内物业管理公司没有统一的经营标准，给物业管理的规范经营、管理水平的提高带來了很大的困难。在理论上，业内外的学者对物业管理的认识也各不相同。有的学者认为，

3、所谓的物业管理是指专业机构和专业人员受物业所有人的委托依照国家法律法规和合同，运用现代管理科学和先进的技术，对己经投入使用的物业以经营方式统一管理，并对物业周围的环境，清洁绿化，安全保卫、道路养护等实施统一的专业化的管理，向业主或住户提供全方位的服务。还有的学者认为，物业管理是指物业管理公司受物业所侑人（业主）的委托运用现代的管理科学和先进的维修、养护技术，对物业进行修缮、养护、经营并为使川人提供多方位服务的行为。针对立法不健全，使得全国范用内的物业管理标准难以统一这一问题，2002年国务院出台了《物业管理条例（草案）》，

4、这一条例的颁布，对物业管理工作的开展提供了立法上的指导作用。《条例》第二条明确规定：“本条例所称的物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与Z相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫牛和公共秩序，为业主提供服务的活动。”该规定对“物业管理”这个概念作了较权威的阐述。首先，该规定指出了物业管理公司是按照物业服务合同来提供服务的，说明物业管理公司与业主之间是一种契约关系。这种契约关系决定了双方的法律地位是平等的，双方的权利义务是对等的。物业管理公司给业主提供的是一种有偿

5、的管理和服务，对业主来说，要想享受舒适的管理和服务，必须支付一定的费用，这就是说业主要花钱买服务；而物业管理公司得到物业管理费后，必须提供质价相符的服务。在这里，享受服务是业主的权利，但缴纳物业管理费是其义务；与Z相对应，物业管理公司有权收取物业管理费，但必须提供优越的管理和服务。英次，明确了物业管理公司的工作范围，即房屋及与Z相配套的设备、设施和相关场地。这就是说，小区内的房屋、绿地、娱乐设施、供水、供电、供气等设备以及其他居住条件不可缺少的设施都山物业管理公司负责管理。这样就避免了业主和物业管理公司对•物业管理范围划分

6、的不同理解，而造成业主和物业管理公司之间的才盾。再次,强调物业管理公司要以向业主提供服务为中心开展工作。因此物业管理公司就耍改变过去那种以领导者身份自居去管理别人的管理理念，注重服务观念和服务意识的培养,通过对小区的物业进行专业性的维修、养护和管理，以及搞好小区内的环境卫牛和公共秩序,为业主营造一个舒适的生活环境。二、目前我国物业管理中存在的问题和成因物业管理故初起源于经济发达国家，60年代初，香港从英国引入了物业管理这一概念。80年代初，深圳、广州等地受香港地区影响，在我国率先开创了适合我国市场经济的专业化物业管理模式。

7、此后，物业管理公司在全国各地纷纷涌现，但山于物业管理是一个新生事物，从它现身Z日起，纷争从未停止过。据调查反映，2001年关于物业管理的投诉大量增加，而在2002年屮央电视台“3.15”消费者调杳问港结果显示，物业管理名列消费者不满意行业的第五位。近儿年来，物业纠纷事件频频见于报端，这样一个曾经令市场振奋，革新居住观念的新生事物究竟存在哪些问题，笔者对此谈谈自己的认识。（一）、概念不清近些年由于商品房的热买，我们经常能听到或看到“物业管理”一词，究竟什么是物业管理？怎样进行物业管理？许多开发商和物业管理公司对此认识很模糊。

8、一些开发商和物业管理公司或者是为了盈利，或者是为了追赶时尚，或者是为了吸引更多消费者而成立物业管理公司，由于概念上认识不清，冇的物业管理公司则以当然的主人身份来管理广大业主。一些业主对物业管理也没有足够的认识和充分的理解，认为物业管理公司就相当于居委会，管理生活小区的闲杂琐碎之事。正是因为开发商或物业管