浅析物业管理存在的问题及对策

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1、浅析物业管理存在的问题及对策（亳州市宜居物业管理有限公司，安徽亳州236800）摘要：随着改革开放的进一步深化、户籍制度的改革，城镇化进程也越来越快，人民生活水平不断提高，人们对生活质量的要求也随之越来越高。物业管理作为一种新的城市社区管理形式，契合了市场经济的发展需求，成为一种新兴的服务产业。关键词：物业管理.1八—刖目物业管理行业作为一个新生产业，现在正处于成K：阶段，物业管理行业所处的内外部环境现在正在发生着巨大变化，要想实现我国物业管理行业的健康有序发展，需要全社会的井同努力。1物业管理的概念及内涵1.1物业管

2、理的概念物业管理，受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理是业主对所有建筑物共有部分以及建筑IX划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。1.2物业管理的内涵现代物业管理起源于19世纪60代的英国，经过100多年的发展，目前在丙方已经形成了一套比较完善的管理制度体系和市场经营模式。

3、它的内涵主要包括以下三个方面：（1）物业管理作为一种市场经营活动，是房地产行业的延伸价值在消费领域的扩展，体现的是物业管理企业依据物业管理合同，向合同受益方提供综合性的有偿服务的企业行为。（2）指随着社会的不断进步与发展，物业管理己经超越传统的服务范围，逐渐延伸到更为广泛的社区生活层面，成为现代城市社区管理的有效途径和重要组成部分。（3）指物业管理企业以业主房屋住宅及为中心，对其周围自然环境所进行的日常维护与管理，主要包括房屋的保养、维修、环境的清洁、绿化和保安以及家居必需的各类服务活动。总之，随着社会的快速发展和科学

4、技术的不断革新，物业管理所包含的服务范围也将不断扩大，管理服务的理念、内容、方式和手段也不断创新与发展，成为现代城市社区管理的重要组成部分和房地产价值利益的重要延伸。2物业管理中存在的问题2.1物业管理工作的制度不够完善中国物业管理的法规与行业发展的协调性差，层次性差并且未建立一套健全的物业管理法律法规。制度的不健全性使物业管理工作中遇到的一些问题无法得到科学高效的解决，一般都只给予了业主承诺但却无法落实到位，这进一步激化了物业管理单位与业主间的矛盾。此外，很多住宅的产权划分的不够清楚，物业管理单位自身的权责也不够清晰

5、，物业管理收费方面也未设立统一的标准，这大大增加了物业管理工作的难度。2.2物业管理专业人才缺乏《物业管理条例》中第33条规定：从事物业管理的人员疲当按照国家奋关规定，取得职业资格证书。可是，实际的物业管理工作中，只冇极少一部分人拥有物业管理职业资格证书，很多人都是无证工作。拥奋高级管理水平的物业管理者更是凤毛麟角。物业管理人员专业能力的低下制约了行业工作水平的提高。2.3物业管理的覆盖面太小物业管理工作的水平高低关系着该城市的经济社会发展水平和社会的稳定程度。可是分析现今的物业管理状况不难发现，进行物业管理工作期间，

6、并未使用先进的科学技术，甚至奋很多物业管理单位的经营规模都不满足要求，且业主的收入较少，物业管理单位收取不到足够的工作经费，这一现象的存在使我国物业管理的覆盖面很小。2.4开发商不能履行诺言人多数的开发商都是以获取高额经济收益为目标的，于是在房屋销售过程中,他们制定了一套有关周边设施及物业管理的完善方案来吸引购买者。由于开发商的这一举措，使很多购房者都对自己购买的房屋抱奋很高的期望。可是付款入住之后，一旦房屋出现质量等各方面的问题，开发商便是能躲则躲，不予理会。开发商不解决业主的问题，业主便会找上物业管理部门，虽然这并

7、不是苏份内责任。面对这种情况，物业管理单位若无法进行奋效的处理，就会加剧业主与管理单位的矛盾，使业主对管理单位抱有成见。3物业管理问题成因3.1政府重视不够房地产竣工以后，便需要物业管理单位来保障售后服务，但政府从未给予物业管理工作足够的重视，政府出台的一些法规可能也没奋考虑到物业管理服务种类和机构较多的特征，因此无法真正促进物业管理的发展。现今，物业管理行业亟需政府出台一系列法规来规范物业管理市场。3.2业主认识方面的错误很长一段吋期内，我国的城市居民都是由单位来分配住房的，人们的潜意识里认为只要房屋出现了问题就该交

8、由国家去解决。所以，人们未能正确意识到物业管理的真正作用，甚至觉得所交的物业管理费是毫无意义的。并且，大部分居民的法律意识薄弱，不能真正认清房屋质量问题的负责人，对物业管理人员没奋丁点信任，不管他们给出的解释合理与否都不予理睬。除此之外，若物业管理单位解决问题的方式用户不够满意，他们还会拒交物业管理费。3.3物业管理企业内部存在问