物业管理现状存在的问题及对策

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1、物业管理现状存在的问题及对策一、德州市物业管理基本情况全市资质企业315家，服务面积5710余万川，绿化总面积103.5万册。企业从业人员2.06万人，服务业主37.1万户，服务人口107.3万余人。实施规范化物业管理的各类物业项目460余个，总建筑面积约3000万平方米，有2家物业服务企业被省房地产业协会评为“物业服务诚信企业”，2个小区获得“全国物业管理示范住宅小区”称号，23个小区获得“山东省物业管理优秀住宅小区”称号，78个小区获得“市级物业管理优秀住宅小区”称号。截至2014年年底，全市共有规模以上物业管理企业65家，资产总计4.72亿元，同比增长

2、22.92%。营业收入4.33亿元，同比增长37.46%,其中,主营业务收入4.26亿元，同比增长36.98%。营业成本2.07亿元，同比增长21.76%,其中，主营业务成本2.0亿元，同比增长19.05%o营业利润0.8亿元，同比增长19.4%o应付职工薪酬1.11亿元，同比增长9.9%o二、物业管理工作存在的主要问题（一）街道社区、业委会、物业公司之间渠道不畅，关系不顺，协调不力。社区居委会、业委会、物业公司三者之间缺乏有效的沟通机制和协调平台，导致街道社区监管指导缺位、业委会职责错位、物业公司服务不到位。在一些社区,业委会与物业公司形成对立关系，物业公

3、司与业委会和业主之间的矛盾冲突经常发生，成为影响社区治安稳定的一大诱因。（二）物业管理覆盖率偏低，老旧小区物业管理推进难。目前，中心城区共有小区746个，有物业管理的小区202个,其中依托房地产开发的161个;没有物业管理的小区544个,其中产权单位自管的328个。老旧小区长期缺少专业管理维护，环境质量普遍较差。乱搭乱建、乱停乱放、乱涂乱画现象严重，生活垃圾不能及时清运，“脏、舌L、差”问题十分突出。供水、供热专营设施改造移交难，部分老门“三无”小区最基本的供水、供暖问题都没有解决，实行定时供水，甚至无法实现供水。（三）物业管理市场不成熟，规范化、精细化、专

4、业化水平难提升。全市物业公司中无一家一级资质，二级资质企业6家，仅占企业总数的1.9%,其余均为三级资质企业。当前，运转较好的物业公司绝大多数是由房地产开发公司投资成立，达不到盈亏点，由开发商补贴资金运营，由于体制上存在“父子”关系，把维护开发商利益放在首位，在物业管理服务水平提升上没有积极性。同时，独立运营的物业公司规模小、收费低、利润空间小，加上少数业主拖欠物业服务费，加剧了运营困难。目前，物业管理公司服务内容主要是保安、普通保洁服务及H常水电维修等常规业务，导致服务品质难提升。（四）员工素质普遍不高，平均薪酬低。由于我国物业管理起步较晚、定位不高，加之

5、物业管理的人才培养跟不上物业管理的发展速度和发展要求，从业人员素质不高，职业化队伍尚未形成。从我市部分企业来看，物业公司所聘保安、保洁，普遍年龄较大，学历偏低，维修等技术人员水平不高,人员构成决定行业工资水平整体偏低。在保险方面，公司为一线员工仅缴纳人身意外伤害保险，保费额度低，仅有正规公司的主要管理人员享受"五险一金”。三、加强和改进我市物业管理工作的对策建议（一）突出扶持引导，强化监管服务。物业管理具有很强的民生保障功能和公益性，既需要政府加强监督管理，更需要扶持引导。为此，要进…步加大政府扶持力度，财政和税务部门，要积极落实服务业扶持政策和补贴政策;物

6、价部门要加紧研究服务收费标准，逐步建立市场调节价格体系;金融部门要加强与物业企业对接，解决中小企业融资难题;有关主管部门要进一步优化审批、审核等方面的管理服务，破除各类行业性、区域性、行政性壁垒。另外，要逐步完善物业服务业市场监管体系，健全物业服务项冃招投标制度，建立公开、公平、公止的市场秩序;完善物业服务市场准入机制，严格执行物业服务企业资质管理办法，建立物业服务企业诚信档案和信息平台；加强物业服务项目承接查验监管，规范物业项目承接查验行为，维护业主和使用人的合法权益。（二）探索建立社区、业委会、物业公司管理新模式。对有物业管理企业的小区，可探索推行在党组

7、织领导下，社区居委会、业主委员会和物业服务企业三方交叉任职，居委会主任担任物业公司总监，业主委员会主任任社区居委会副主任，物业公司经理任社区居委会副主任。以此促使社区居委会变被动为主动，积极履行协调社区矛盾、服务社区群众、监督管理社区工作的职责;促使业主委员会既依法维护业主的权益，又口觉协助物业公司做好业主的思想和解释工作，消除业主与物业公司产生的矛盾，增进相互理解和支持;促使物业公司认真按照协议或合同履行职能，努力提高服务质量和水平。三方通过召开联席会议和定期征询意见等方式，及时分析社情民意，调节矛盾纠纷，实现资源共享、优势互补、相依共促、合作共赢。（二）

8、强化政府主导作用，加大资金投入力度，积极推进老旧“三