项目总经理从优秀到卓越

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1、项目总经理从优秀到卓越项冃总经理应该是一位统率千军万马的将军，门旗Z下，抚剑稳坐战马之上,手握令旗，镇静自若，他心屮早就谋定，只需催动战鼓，顷刻Z间便会拿下敌营。这是我看武侠小说后，对项目总经理的角色定位！一、项fl总经理在公司既是决策者乂是执行者厉地产项日开发对管理者要求很高，在角色定位上，既要坚定的执行董事会的投资意图，在工程进度、工程质量、成本控制、营销推广上容不得半点差错；同时，身为“前线”指挥官，乂必须拟定项冃各系统的整体开发计划和分步执行计划，参与到公司决策当屮。特别是在公司要求与项冃实际情况有冲突时，必须对事不对人，仗义执言，阐明口己的观点,去影响决策。而不是去

2、逃避、甚至隐瞒实情，当总经理处理好了这个关键问题后，反倒会增加老板的信任，并获得下属员工的拥护，树立权威。承上启下才是对的!如果项目总把口己当成“领导”只去决策，或者理解为只是简单的“执行”，角色就是错位。二、项S总经理至少有50%精力去创造良好的外部条件房地产开发政策性很强，从发改委立项，到中办五证（土地证、用地证、规证、开工证、预售证），还有市政手续的办理，包括供电、燃气、自来水、雨水、中水、污水、道路、电信、有线电视、供暖、园林、人防等，无不耍准时拿到政府批文，否则，谈不上施工。据统计，一个项目下來，大大小小要盖近150个公章。在搞房地产Z前，我都不理解政府设那么多部门

3、干吗?现在明白了，都在那等你去报文呢？这150个公章，一个盖不下来，整个项冃就失败了。为什么项目总经理压力大，甚至更拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！我在实际工作中有一个窍门：政府一般8：30上班，一般都会在8点左右到单位吃早饭，我干脆就7：45至U，站在大门口等经办人来，然后跟着上食堂，有事赶紧汇报，上班前，人部分问题差不多该解决了。赶上好说话的，还能蹭一顿早点。因为你是今天第一个去办事的，一般经办人态度都挺好。虽然有儿次等了一上午领导开会也没来，但屮午领导一回单位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也会不好意思，对办事大有好处，此为”苦肉计”。采用这招跑手续

4、，效果不一般。我负责111项目时，早上6点从市区走，经过00000,7点半就到了政府部门，8点前一般事都办完了，到单位也就是8点40左右，不耽误上班！处理突发事件也很重要!在去年6月我刚负责明天第一城时，正赶上周I韦I居民因为项目夜间施工扰民，与项目情绪十分对立，甚至发生冲突。无奈我迅速抽专人负责维护周边小区关系，包括依法发放了10儿万元的扰民费，获得居委会认可后，其出据了手续，项日才得以在建委办理了夜丿施证。否则，别看这件小事,彩响的可是工期这件人事。处理好周边关系还会受益呢!有一次，负责电力的张树军经理在我刚刚上任儿天时，便向我介绍地铁5号线电力路由与我项冃一致，计划最好

5、能促成合作。经过了解方案后，我迅速将此事向董事长汇报，抓住机会与之签订了合作合同.这次“借力”，不仅直接节约了近1300万的外电源施工费用，而且争取了时间，使明天第一城在入住前通了正式电。每当我看到明天第一城夜晩亮起的一户一户的灯光，我都会有一种强烈的成就感！一个好的外部关系的处理就能节约1300万，一件扰民纠纷处理不好就影响工期，一个公章盖不下来房子就交不了……，这决定了项日总经理必须要挑起在外部为项目创造好的开发条件。三、开源节流并用好资金是项目总经理的重要职责00第一城开盘时，销售部认为价格应该在5200元左右，我在详细分析了产品（小户型）、交通（5号线和13号线换乘处

6、）、环境（周边有大量代征绿地）、区位（奥运热点区域）、竞争环境（当时无竞争项冃），品牌（国美第一城姊妹项冃）等因素后，直接向董事长建议售价在5400元/m2,事实也充分证明了我的判断，按地上30万平米來计算，这一项建议，直接为公司增加了6000万的销售收入。在当时“0000”推行后一片持币待购气氛下，准确的市场判断为公司发展做岀了贡献。在交房后实测中，我发现了设备用房面积很人，而且有部分面积并未用做设备用房。经咨询国土局和建委，在补交土地出让金140元后，可作为库房获得产权并销售。由于是地下二层，冃前公司定价初步为600〜800元/m2,估计为公司可创造300万左右的收入，如

7、果不求甚解的移交物业，这部分面积肯定会沦落为物业公司岀租创利工具，开发商无形当屮受了损失。在交房中，我特别强调了电、口來水、中水与物业公司的交接，保证开发商不再承担任何费用，而改由物业公司从收上来的物业费中支出，为公司最大限度的节流。在移交中，将生活水箱间、电梯、消防控制室、锅炉房等功能用房，一并移交物业公司正式签字盖章，明确管理责任，避免出现诸如电梯停电等引起业主投诉，而开发商与物业公司之间扯不清责任的状况出现。在商业销售中，只有竣工备案后,银行才放按揭，于是，随着竣工备案，明确客服部和商业部明确责任