浅谈住宅建设物业管理早期介入

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1、浅谈住宅建设物业管理早期介入摘要：随着我国市场经济的不断发展，作为房地产建设的延续，物业管理工作在城市建设中愈来愈体现出其重要作用，但物业管理的早期介入仍未得到应有的重视，本文对物业管理早期介入的内容、必要性做了相应的阐述。关键词：物业管理早期介入内容必要性中图分类号：［F287.8］文献标识码：A文章编号：2007年10月1日国务院《物权法》的颁布，使物业管理工作更加规范化、法制化。随着物业管理的不断深入发展，物业管理总是在物业建成Z后介入已经不适应物业管理发展的需要，目前己经有一些富有远见的房地产开发建设单位开始尝试让物业服务企业在项目规划设计阶段开始提前介入，悉

2、心听取来自物业服务企业的意见，完善物业建设，提高楼盘品质，在得到市场良好回报的同时，也理顺了后期管理的诸多问题，为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。一、物业管理早期介入的内容所谓物业管理的早期介入，是指新建物业竣工之前，建设单位根据项H开发建设的需要所引入的物业咨询活动，物业服务企业参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的如度出发提出合理化建议，从而使建成后的物业更能满足业主和物业使用人的要求。H前，虽然有很多物业服务企业对物业项目实施了早期介入，但大多数都是在业主入住前半年左右进入，所做的主要工作也只是就建筑安装工程后期的工作提一些建议。有的建议能帮助开

3、发商通过改进，使其完善，但也有许多建议无法整改，留有缺陷给后期的物业管理带來许多困难。因此物业早期介入越早越好。从总体上看，物业管理的早期介入应从五个阶段着手：(-)可行性研究阶段主耍内容：1.根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；2.根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；3.根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；4.根据物业管理成本初步确肚物业管理服务费的收费标准；5.设计与客户日标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。(-)规划设计阶段主要内容：1.就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；2.就物业环境及配套设施的合理性、适

4、应性提出意见或建议；3.提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；4.就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置要求等提出意见。（三）建设阶段主要内容：1.与建设单位、施工单位就施工屮发现的问题共同协商，及时提出并落实整改方案；1.配合设备安装，确保安装质量；2.对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；3.熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料屮未反映的内容。（四）销售阶段主要内容：1.完成物业管理方案及实施进度表；2.拟定物业管理的公共管理制度；3.拟定各项费用的收费标准及办法；4.对销售人员

5、进行必耍的物业管理知识培训；5.将早期介入形成的记录、方案、图纸等资料整理归档。（五）竣工验收阶段这一阶段的内容主要是参与竣工验收，在各个单项工程完工后，参与单项工程竣工验收，在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收，在工程全面竣工后，参与综合竣工验收.这样不仅能有效避免物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，为以后的工程维修养护工作省去很多麻烦，还能有效督促开发建设单位在物业配套方面考虑齐全，避免后期物业管理上的不便。二、物业管理早期介入的必耍性总结多年来物业管理的经验不难发现，由于房屋设计、建设过程中留下的缺憾，给房产使用人和物业服务企业带来了诸多影响，许多物业

6、纠纷都与开发建设单位有着或多或少的联系。注重物业管理早期介入，在物业开发建设Z初，I办助开发建设单位及时发现和处理各阶段存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少问题的发生，而一且在建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或降低，使物业投入使用后,物业管理顺利开展，业主利益得到保障，物业管理的早期介入就体现了其必要性。(-)优化设计随着社会经济的发展，人们对的住宅品位和居住环境的要求越來越高，这使得建设单位在开发过程中除了要执行国家有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全和舒适等因素，物业管理企业可以从业主及日

7、后管理的介度，就房屋实际和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。(-)有助于提高工程质量在物业的建设过程屮，物业管理企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中得到解决，避免在日后使用中再次投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。(%1)有利于了解物业情况对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主耍工作之一，要做好这方面的工作必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。物业管理企业可通过早期介入出