浅谈物业管理早期介入.doc

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1、浅谈物业管理早期介入物业管理是指业丄通过选聘物业管理金业,山业丄和物业管理-企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等。油田金业内部的物业管理主要指住宅小区内的保洁、保绿、保修、保安等"四保"工作。随着物业管理的快速发展，不可避免地出现了一些问题，这些都给物业管理工作带來了很大的麻烦。大多物业都是建成即将交河使用时才交于物业公司，物业管理仅仅成为房地产开发的延仲洗天不足，后天难补，并且物业公司常常來不及作充分准备，便匆匆"走马上任"。山于新接管物业前期工作时间紧、任务觅、责任大，势必在验收、入住、装修

2、等工作，任何一个环节出现失误或疏漏，都将对后期管理造成不利影响,茯至产生无法挽冋的损失。此外,山于设计不尽合理、施工粗糙、图纸资料不全等,都会肖•接影响物业今后的使用和管理。那么,怎样才能避免物业管理的被动局面，使物业管理能更快的进入角色，更好的为居民服务，木文提出物业管理早期介入,并对其进行简单阐述，共同探讨以达到提升物业服务水平。物业管理前期介入的含义物业管理早期介入，是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从申物业形成前的阶段性管理。从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议。物业管理早期介入是一种物业管理企业同房地产开发商

3、共同对物业实施平行或交叉管理的方法，因此无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。物业管理早期介入的必要性现在我们进行的物业管理绝大多数未涉及到早期介入，经常出现以下问题:1•物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等2建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案缺漏等3工•程质量保修和工程遗留问题处理不及时等等。这一系列问题即给居民带來了不便又导致了物业管理的开展。引进物业管理早期介入，以上的问题就能迎刃而解。物业管理企业通过早期介

4、入活动，将氏期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并H在建设施工阶段同步跟紧配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设过程屮存在的问题。物业管理公司拥有专业人员，对各项物业的优缺点了如指学，而且在物业管理方面也与住户有密切的联系，因此对住户所需求的物业特点很清楚,并且山于不断地与住户保持长期联系，也熟悉住户对物业需求的变化。不仅能从源头上堵住漏洞，还可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害居民利益的因索尽可能消除或减少。所以，在物业管理早期介入时,物业管理人员可对项H的立项、规划设计、施工监理代表住户提出住户的呼声和需求，使其最大限度地贴近住户的想法和满足住户

5、的需要。这就保证了是物业投入使用后，物业管理顺利开贱,居民利益得到保障。物业管理早期介入的作用1、优化设计随看社会经济的发展，人们对物业的品位和环境要求越-來越高，这使得建设单位在开发过程屮除了要执行国家有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、适型、环境以及物业使用者的便利、安全和舒适等因索。物业管理金业可以从住户及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、公共设施配套等方面提出建议,设计人员往往从设计角度考虑多，对物业管理方面考虑少。例如，每幢楼宇应预帘空调、脱排油烟机等的位置。一般家庭拥有白行-乍或助动乍、赚托车、小轿车等，则应考虑泊车位、车棚、车库等。在规划设

6、计阶段，设计人员应充分听取物业管理人员的意见，以提供良好的规划设计方案。使物业的设计更加优化、完善。从项H设讣开始提前介入，参与物业建设项H的优化设计,对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。2、有助于提高工程质量在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹捲和促销推广上,尽管从开发商的木意來说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质丁程H标，但是山于人力、技术、楕力等方面的原因忽视对工程质最的全面监控。往往适成物业质戢不如人意，今天厕浴间漏，明天屋面漏，后天屋里长坯菇，严垂影响了居民的生活质

7、戢,造成大戢投诉，住户在找开发商解决不_r问题的时候，往往迁怒于物业管理金业,拒绝缴纳物业管理费，使物业管理公司成广'替罪羊"。基于氏期性考虑的物业管理金业捉前介入后,却在一定程度上很好地解决了这个问题。避免了建成后给使用和管理维护服务带來的缺憾。在早期介入之时，物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质戢管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前•熟悉物业屮各种设备的操作和线路的來龙去脉。有利于物业的丁-程质戢，为以后的物业管理带來极大的方便。3、有利于物管工作的开展。物业管理通过早期介入,在与开发商、监理方、施工方等方面的共同协作中，可以充分