物业管理--早期介入工作

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1、三、早期介入的内容(%1)可行性研究阶段1.内容(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；(3)根据目标客八情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。2.方法和要点(1)组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。(2)除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。(3)选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。【案例】物业项目的基本情况同上例

2、。在该项目的论证阶段，物业管理企业就参与了工作，并就该物业的市场定位、物业管理的基木思路和框架、物业管理的运作模式提供了专业意见，得到了建设单位的采纳，具体内容如下：(1)考虑到整个工程项目的状况，第一期消费者的定位是当地中低收入阶层，在项目规划上除合理控制建设成本外，还考虑到降低物业管理成本。按此思路，物业管理公司建议适当降低第一期的绿化率，并选择稍便宜的设施设备。由于第二期、笫三期的市场定位为当地中高收入阶层，因此在后续开发建设过程中应逐步提高绿化率，并相应提升设施设备选型配置档次。(2)对项目的配套设施建设提出意见，重点是提出配套设施的布局方案，使得小区的布局既方便未来业主的

3、使用又避免对业主的生活产生影响和干扰。(3)提出了人车分流的概念，这在该地属于新的提法，也成为以后项FI销售的亮点。(4)确定了物业管理早期介入和前期物业管理的时间、方式和工作内容，明确了各配合方之间信息沟通的渠道，确定了分阶段物业管理的目标和要求。实践证明，这几条意见和建议对建设单位非常有益，能够帮助建设单位更加准确地进行市场定位，提高了项目的性能价格比。第一期销售的良好业绩就是证明。(%1)规划设计阶段1.内容(1)就物业的结构布局、功能方而提出改进建议；(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；(3)捉供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；(4)就物业管

4、理川房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。2.方法和要点(1)参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。(2)帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险。设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，为建设单位节约投资。(1)从确定的日标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企业的目标利益相统一。(2)要贯彻可行性研究

5、阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。(3)对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方而的配置在各期之间的过渡性安排提供亦调意见。【案例】物业项目的基本情况同上例。在规划设计阶段，物业管理企业参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。建议的具体内容如下：(1)考虑到项目较大，且为分期开发，在设计方案时，建议采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭。这样对不同组团就能按服务对彖的特点提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次消费者的需求。(2)对智能化系统的设计、商业配套设

6、施的建设、中心会所及休闲区域的布局、会所功能的设置、幼儿园的设置等提供了主导性意见。由于物业管理企业在实际运作方面冇丰富的经验，所以实施后深得建设单位和业主的好评。(3)物业管理的基础条件，如管理办公用房以及物业管理企业员工宿舍、食堂、休息室、仓库和清洁车停放场地等，在规划设计时就得以落实。(4)根据前期物业管理总体策划方案的思路，制订了详细的物业管理方案，确定了实施进度表，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等，这些都得到了建设单位的支持和认可。(%1)建设阶段1.内容(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。(2)配合设备安装，确保安装质

7、量。(3)对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。(4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。2.方法和要点(1)派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提岀意见和建议。(2)仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据。(3)物业管理企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。【案例