房地产宏观调控的思考

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1、房地产宏观调控的思考I丨*』地簪文/孟星从20年起的房地产宏观调控政策实施以來，房也05产行业似乎陷入了房价上涨一一紧缩性调控一一房地产市场低迷一一房价反弹——再调控"这样一个循环往复的过程。且每一次反弹，将房价推向一个新的高点。而都由此，社会上有了宏观调控无效”房价越调越涨等观点。、本文主要从以下儿个方面对这一现状进行思考，同时对政府调控政策提出一些建议。一房地产宏观调控对彖的特殊性房地产宏观调控对彖——住房，既是生活必需品，也是一种投资品。当住房是生活必需品时，与一般商品相同•住房价格与其需求量Z间存在反方向变动的关系，即住

2、房价格提高，将限制住房消费者对住房的需求量。反之・住房价格下降，将促使消费者对住房的需求量上升•且在一定的价格范围内，住房的需求缺乏价格弹性。当住房成为事实上・从我国房地产调控的经历过程也能充分看到这一特性。当政府采取优惠政策鼓励居民购房时，住房需求，尤其是投资性需求开始上升•住房价格上涨。而伴随着房价的上涨住房需求被进一步推升，进而房价更加不断上涨。而当政府取消购房的优惠政策，或采取更严厉的一种投资品时，有着一条与〜般商品不同的需求曲线，即限制住房需求，反而促使住房需求增加•这就是通常所讲的追涨”。同样当住房价格下降时・住房需

3、求不仅未抑制房价政策时，住房投资性需求开始减少，促使房价下降而房价下降会进一步减少住房需求。这就是我们看到的住房市场大起人落的局面。可见，调控的本意是要尽力住房价格在超过一定限度后•随着房价的上涨，不仅不会消除市场的波动，实际上似乎恰恰是政策自身造成了房但价的波动，其根源在于调控对彖的特殊性。鉴于商品的这一増加•反而减少，并促使房价进一步下降，这就是通常所言的杀跌"。特性，为避免房价因投资性需求增加而快速上涨政府一£簪绝丨11。措施比体现政策效果更重要，因为可以得到人们的宽恕".而忽略了采取这些表面性、短视化的对策所带来的副作用

4、。因此，政府在调控中应保持清醒的头脑，避免过度干预而造成房地产市场的扭曲。不应不分投资性需求还是生活必需品的需求，笼统地采取单一的鼓励居民购房政策，人为地助推住房投机行为；在房价下降时，政府也应采取稳定房价措施，防止因投资性需求减少而持续下滑最终对金融系统以及整个宏观经济造成危害。三、房地产宏观调控的制度基础二、房地产宏观调控H标的误解关于房地产宏观调控的H标许多学者主要从冃标明确与否提出建议・民间也有部分学者对政府调控Fl标产生误解，这些都成为了影响调控效果的重耍因素。从2005房地产宏观调控效应的发挥离不开制度的变革。解决房

5、价问题的根木・不是靠调控政策而是靠制度。制度不改变就不能从根木上遏制房价。我国城市的高房价背后有着诸多原因，但最根本的还是制度原因。主耍有以下儿方面:一是城镇住房制度。我国在住房制度设计上存在重售轻租"的问题。政策鼓励居民购房而不是租房，买房的人多了，房价自然会涨。同时大量拆迁仍可居住的旧房屋，代之以新建公寓房，使我国城市化成本越来越高。二是现行的财税制度以及官员考核制度。19年我国实行分税49制改革，中央政府重新集中了财权，造成地方政府的财政收入与其承担的支出间的不平衡。地方政府增加财政收入的途径主要依靠增加预算外收入其主要来

6、源即土地出让金，由此形成了地方政府土地财政叩勺模式。据国务院发展研究屮心报告显示，土地出让金、房地产相关税收占年至2100年，政府数次调控的冃标都为稳定房价"、抑制房地产价格过快上涨"遏制部分城市房价过快上涨的、势头’‘等・并未提出让房价下降的口标。但每一轮调控・地方预算的4%,在一些地方政府的预算外收入中甚至0达到了6%以上。由于土地收入成为地方政府的主要财0源•这就不难解释为什么地方政府对房地产市场降温并不感兴趣的道理。追求地方财政收入最大化,最终1=1的为的是政治利益.即上级政府的认同和获得晋升的机会。可见，现行的分税制、

7、官员考核制刺激了地方政府卖地”牟利，在很大程度上助推了房价上涨。三是住房保障制度。政府民间都寄希望于政府调控降低房价，甚至提出确切的房价住房保障工作推进缓慢，通过各种方式缓解住房困难的仅占7左右，全国开展廉租住房的城市覆盖面大多在1%%下降幅度，包括本轮调控中，许多银行纷纷报出因房价下降而导致坏帐的承受幅度・加剧了公众对调控促使房价下跌的期盼。因此・当调控政策未达到预期时，公众则普遍质疑政府调控的能力。其实这是一种误解。既要防1上房左右。据研究，廉租房供应每增加5，就可使房价下降％3〜4。因此.完善住房保障制度，不仅在一定程度％

8、%上可以降低房价，还可减少舆论因房价上涨而产生的情绪化。价过快上涨，也要防止房价过快下跌，这才是政府调控的Fl标。简而言Z,是要稳定房价。否则，即使房价小幅度下降，也会因住房资产属性及预期等因素的影响造成房价持续下降，导致市场低迷并有可能出现经济危机。廠计，21