对近期我国房地产宏观调控的思考

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1、对近期我国房地产宏观调控的思考王瑾玉孙红梅房地产业，在未来相当一段时间内，仍然是我国的支柱产业，关系着国家的国计民生，对经济结构构建，社会安全、政治稳定都至关重要。房地产业的产业关联度较高，它的快速发展可以促进建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等50多个行业的发展。近期国家的4万亿元投资计划中，与房地产业有直接关系的占32%，可见中央对房地产业的重视程度远远高于其他行业。但我国的房地产行业发展目前还相对不是很成熟，很多地方需要逐步完善。因此，我国有必要实行一系列的宏观调控，对房地产行业进行约束和规范，既

2、可以保护房地产市场的健康发展，又可以防止房地产市场出现泡沫。一、近期国家出台的房地产政策回顾2003—2004年，加强信贷管理业务、规范土地市场交易等，主要是宏观层面。2005年起，宏观调控目标明确为稳定房价，由政策层面转向操作层面，除继续强化土地和金融政策外，开始征收房地产营业税。2006年，进一步推进和完善细化了调控政策，从调整楼市供应结构的“90/70”政策，到房地产交易环节税收政策，实施新的营业税、个人所得税、土地增值税“三税并进”的政策，此外限制外资、行业规范等，涵盖到了楼市的供应、需求、交易、行业

3、规范等各个方面。2007年，在坚定不移地保持房价稳定的思路下，从建立完善的住房保障制度出发，政府承担起住房保障责任。8月国务院出台的24号文件使建立和完善住房保障体系成为当年调控重心。细化和补充了行业规范、限制外资等政策。通过连续加息、提高存款准备金等金融紧缩政策，对银行贷款实施更严格的控制，从而抑制投资过热。加强了对土地供应的管理，严格执行闲置土地处置政策。2008年上半年，在落实已有的房地产调控政策的同时，继续实施从紧的货币政策。进一步加强对土地的管理。10月，一系列救市政策出台。下调基准利率、存款准备金

4、，商业性个人住房贷款利率下限降为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。11月，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂时统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收土地增值税，地方政府可制定鼓励住房消费的减免政策。11月5日，十项扩大内需政策，2010年前投资4万亿。12月，国务院出台房地产“三新政”：一是加大保障性住房建设力度；二是进一步鼓励普通商品住房消费；三是引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。2009年，继续执行拉动内需，刺激国内消费，促进房地产业稳定健康发

5、展的政策。二、近期房地产开发情况从国家统计局公布的数据来看，2008年—2009年全国房地产开发投资总体是呈下降趋势的。由于国家出台了加强土地管理、避免大量土地闲置的政策，2009年1—10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积24072万平方米，同比下降18.7%；完成土地开发面积18445万平方米，同比下降4.6%。由于07年和08年上半年国家出台抑制投资过热、规范土地交易、上调利率等政策，08年全国商品房销售面积下降，商品房空置面积上升。而从08年10月起，随着一系列救市政策出台，十项扩大内需政策，积极

6、的财政政策和适度放宽的货币政策，刺激了国内房地产市场的发展。09年1-10月数据显示，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%。其中，商品住宅销售面积增长50.1%。商品房销售额31529亿元，同比增长79.2%。其中，商品住宅销售额增长84.3%。09年与08年相比，房地产开发企业本年资金来源有所增加，国内贷款同比大量增长，利用外资有所下降。其中个人按揭贷款大幅增长，09年前三季度同比增长119.7％。可见08年下半年施行积极的房地产政策颇有成效。三、目前房地产市场存在的问题1.商品住宅热销

7、与退房事件频发并存国家统计局2009年5月12日对外公布数据显示，1至4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%。其中，商品住宅销售面积增长18.6%，商品住宅销售额更是大增38.6%。热销未能掩盖退房事件的发生。以北京为例，截至5月18日，北京市房地产交易管理网上共有119页，1772条期房退房信息，其中一些楼盘的退房率高得有些不正常，达20%以上。现房退房信息也有752条。在商品房热销的背后，如此高的退房率的原因有以下几点:一是房屋本身质量问题。由于房屋质量、户型问题等，客户和开发商存

8、在一定矛盾分歧引起退房。二是开发商营造热销假象。开盘初期，开发商与某些房托在开盘初期签约，过段时间自动解约，迷惑购房者。对近期我国房地产宏观调控的思考王瑾玉孙红梅16会计中国乡镇企业三是骗贷不成，开发商自动退房。一些由于种种原因资金困难的开发商，通过签订虚假合同骗取银行贷款。由于银监会加大查处力度，开发商纷纷行动以逃避严打。四是“无理由退房”政策成开发商“双刃剑”。08年底，“无理由退房”本来是开发